Comienza una revisión catastral en varios municipios que afectará a los inmuebles de muchos autónomos

Los autónomos que tengan o que hayan vendido locales comerciales o viviendas podrían enfrentarse a varias subidas en los principales tributos que afectan a la propiedad inmobiliaria. Actualmente, en España hay catastrados más de 39 millones de bienes inmuebles urbanos, sin incluir los territorios forestales, cuyo valor catastral suma un total de 2.369.059 millones de euros, lo que significa que el valor catastral medio por inmueble es de entorno a 60 mil euros. 

Según recoge el nuevo proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado (LPGE), el Ministerio de Hacienda se ha marcado como uno de los objetivos para el próximo 2023 la revisión del valor catastral de un total de 825.000 inmuebles en toda España. Esto implica que todos los propietarios de dichos inmuebles verán actualizado el valor de su propiedad, lo que puede hacerse tanto a la baja como a la alza. No obstante, según los expertos, “lo más habitual es que suba”. Esto quiere decir que, en caso de que ese valor aumente, también lo harán algunos impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la Plusvalía municipal, ya que ambos se calculan en base a esa cifra. 

“El valor catastral es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que permite determinar la capacidad económica de su titular. A efectos fiscales, el valor catastral constituye la base imponible en el IBI y el valor catastral del suelo, el de la plusvalía, en el método objetivo. Esta plusvalía, que nos tiene desde hace años con gran incertidumbre, también ha visto afectados sus coeficientes máximos en el proyecto de PGE publicado”, explicó la directora técnica de Fiscalidad Inmobiliaria de Euro-Funding, Rocío García. 

¿En qué afecta el valor catastral a los autónomos?

Tal y como explicó la experta, desde enero de 2022, además del valor catastral, se encuentra publicado el valor de referencia, pero por ahora solo en determinados inmuebles urbanos, residenciales, almacén y estacionamiento, y rústicos sin construcción con cultivos representativos. “Este valor de referencia, que persigue luchar contra el fraude fiscal y evitar la litigiosidad que conllevaba la indeterminación del anterior “valor real”, parece que no ha sido bien recibido entre los expertos en la materia ya que por mucho que Hacienda insista en que la existencia o no del valor de referencia no tiene relevancia fiscal por sí sola, el hecho es que existiendo el valor de referencia deja de ser aplicable la comprobación de valores”.

Según Rocío García, muchos fiscalistas ajenos al mundo catastral consideran que eliminar esta posibilidad crea indefensión al contribuyente. “Durante todo lo que llevamos de año, tanto múltiples consultas de la Dirección General de Tributos como las preguntas frecuentes de la sede del portal del catastro han ido acotando y tipificando cada una de las diversas casuísticas. Aunque quedan muchas situaciones por aclarar, la realidad es que ya están publicados los anuncios para la aprobación de los parámetros para calcular los valores de referencia que entrarán en vigor el 1 de enero de 2023”, señaló.

Pero, ¿en qué afecta todo esto a los autónomos? En que todos aquellos que tengan o que hayan vendido una vivienda o local comercial podrían tener que enfrentarse a distintas subidas en sus tributos. Si el valor catastral aumenta, también lo hacen los impuestos. Impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la Plusvalía municipal.

“El valor catastral también afecta a otros impuestos cuya gestión corresponde al Estado a través de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en el que se determina que los inmuebles imputan como renta con carácter general el 2% sobre el valor catastral del inmueble”, explicó la directora técnica de Fiscalidad Inmobiliaria de Euro-Funding, Rocío García.

Para alcanzar los objetivos de la Dirección General del Catastro, señaló la experta, además de por todos los procedimientos establecidos en la normativa catastral de incorporación o modificación catastral, “la regla general es que la determinación del valor catastral se efectúa mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores”. Estas ponencias se elaboran a partir del momento en el que se detecten diferencias sustanciales entre los valores catastrales y los valores de mercado. 

“Los acuerdos tendrán efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación, y podrán notificarse a los titulares catastrales mediante notificación electrónica, por comparecencia presencial o por notificación personal y directa por medios no electrónicos. Contra este acuerdo, se dispone de un plazo de un mes, a partir del día siguiente a la notificación, para interponer recurso de reposición o reclamación ante el Tribunal Económico Administrativo Regional”, explicó Rocio García. 

Los valores catastrales también pueden verse alterados mediante los coeficientes de actualización publicados en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. “La finalidad de estos coeficientes es aproximar los valores catastrales al valor actual de mercado de los bienes inmuebles. Salvo error, el proyecto de Ley ahora publicado no dice nada al respecto, como también sucedió en 2021 y 2022. Los últimos coeficientes se remontan a 2020”, señaló García.

¿En qué localidades se verán afectados los valores catastrales en 2023? 

Tal y como explicó esta experta, en 2023 se verán afectados la totalidad de los valores catastrales de los bienes inmuebles urbanos, pero solo en los municipios de Zurgena (Almería); Sant Lluis (Baleares); Buenavista de Valdavia (Palencia); Carcaixent (Valencia); y San Pelayo (Valladolid)”.

Eso sí, añadió que, más allá de los citados municipios, “Hacienda se encuentra actualmente también realizando trámites en otros municipios para ponencias parciales, que, si bien no afectan a todos los inmuebles de un municipio, a los que les impacte afectará gravemente en su tributación asociada”. En este caso, los municipios afectados se encuentran localizados en Cáceres, Huesca, León, La Rioja, Cantabria, Teruel y Zaragoza.

“A estas alturas del año, en estos procedimientos de valoración, lo más importante en los municipios afectados mencionados es atender las notificaciones por técnicos competentes en catastro y poder estudiar y reclamar dentro del plazo que establece la normativa. Es crucial la ayuda de un equipo en expertos que estudien para cada caso concreto las nuevas valoraciones y lleven a cabo todas las actuaciones conducentes para conseguir la optimización tanto en el valor catastral como en el valor de referencia”, concluyó García.