Pros y contras de arrendar un local

¿En qué lugares de España están subiendo más los alquileres para los autónomos?

En el primer trimestre de 2022 el precio del alquiler de los locales en España aumentó de media un 1,9%. Subida que el portal inmobiliario Idealista calcula en hasta 600 euros más al año. Estas son las CCAA y ciudades donde más están subiendo los arrendamientos de locales para los autónomos y los pros y contras de alquilar. 

El precio del alquiler se dispara.
El precio del alquiler se dispara.
¿En qué lugares de España están subiendo más los alquileres para los autónomos?

Según un informe del portal inmobiliario Idealista, el precio del arrendamiento de locales en España se elevó a un 1,9% - 10,8 euros por metro cuadrado-  en el primer trimestre de 2022; lo que se traduce en 634 euros más al año. Sin embargo, el aumento de costes que están experimentando los autónomos en los alquileres de sus locales no ha sido incluido por Gobierno en su medida para limitar el incremento del precio los alquileres para particulares. Locales comerciales, naves o garajes no fueron incorporados en este límite a la actualización de la renta. El texto normativo publicado en el BOE habla expresamente de contrato de alquiler de vivienda. No obstante, Idealista señaló que 35 capitales de provincia encarecieron sus precios desde el inicio del año, con Segovia a la cabeza como la capital donde más se disparó el alquiler: un 9,2%.

Según el documento de portal inmobiliario, el aumento de la inflación afecta directamente a los contratos de arrendamiento de viviendas y locales vinculados al IPC. En lo que llevamos de año, los autónomos pagan 53 euros más al mes como consecuencia de la subida del IPC. Si las previsiones de subida del IPC siguen al alza, desde el Idealista calculan que la subida podría llegar hasta los 68 euros mensuales.

Por territorios, en Barcelona los trabajadores por cuenta propia han visto cómo sus alquileres han subido un 4,8% y en Madrid un 2,8%. “En el resto de grandes mercados”, apuntó el Idealista, “los precios también subieron: Valencia (4,3%); Málaga (1,6%); Bilbao (1%); Palma (0,8%) y Sevilla (0,2%). Siendo Barcelona la capital más cara para alquilar un local comercial con un coste de 16,1 euros por metro cuadrado, seguido de San Sebastián y Madrid (15 euros).

El portavoz de Idealista, Francisco Iñareta, afirmó que “que la subida de los precios del alquiler se ha ido acelerando a medida que el 'stock' se ha reducido”. El portal inmobiliario explicó que es importante recuperar la confianza de los propietarios “garantizando su seguridad jurídica” y “no limitar el precio de los arrendamientos para que no desaparezcan del mercado más locales en alquiler que disparen los precios”.

¿En qué Comunidad Autónoma se ha incrementado más el precio de los locales?

A la subida del precio del alquiler, hay sumarle el impacto de la subida de la luz, los combustibles, la invasión de Ucrania y la consecuente contracción de los mercados internacionales que está frenando el crecimiento de los trabajadores por cuenta propia. Este contexto, apuntó el Idealista, ha conllevado que todas las Comunidades Autónomas hayan experimentado un encarecimiento en los arrendamientos durante el primer trimestre del año.

El mayor incremento fue en Cantabria, con un aumento medio del 6,8%. Le siguen Baleares (3,8%), la Comunidad Valenciana (3,7%), Castilla y León (3,1%) y La Rioja (3,1%).  Respecto a la Comunidad de Madrid, la subida fue del 2,4%, mientras que en Cataluña se quedó en el 1,9%. El menor incremento lo tuvo el País Vasco (0,6%), Navarra (0,8%) y Aragón (0,9%). De este modo, Madrid y Cataluña son las comunidades más caras para alquilar una vivienda, con 13,9 euros el metro cuadrado en ambos casos. En el lado opuesto de la tabla está Extremadura (5,5 euros/m2), Castilla La Mancha (6 euros/m2) y Murcia (6,7 euros/m2).

Estas son las provincias donde más aumentó el precio del alquiler

El informe de Idealista también señaló que 43 provincias han visto cómo sus precios de alquiler se incrementaban durante los últimos tres meses. El mayor incremento se ha registrado en Huelva, donde los precios aumentaron un 10,4%.

La mayor caída se ha producido en Lleida (-24,7%), seguida por Huesca (-6,4%) y Palencia (-3,4%). De esta manera, en el ranking de las provincias más caras, Barcelona está a la cabeza con 14,5 euros por metro cuadrado al mes. Le sigue Madrid, Guipúzcoa y Baleares.

Los locales comerciales no están sujetos al límite del precio del alquiler

Locales comerciales, naves o garajes no está establecido este límite a la actualización de la renta. El texto normativo publicado en el BOE habla expresamente de contrato de alquiler de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué es más rentable para el autónomo comprar o alquilar un local para desarrollar su actividad?

Una de las decisiones que tienen que tomar los autónomos a la hora de poner en marcha un negocio es dónde van desarrollar su actividad. No obstante, elegir entre comprar un local o alquilarlo no es algo que dependa únicamente de ellos mismos, sino que también interfieren factores externos como son las opciones que ofrece el mercado inmobiliario. Ambas alternativas tienen ventajas e inconvenientes, pero, según los expertos, la tendencia que más se repite entre los pequeños negocios es el alquiler.

"A la hora de emprender un negocio y valorar la opción de alquiler o compra de un establecimiento es importante que el autónomo conozca tanto su situación financiera como el mercado de inmuebles de la ubicación donde quiere instalarse. Generalmente todos optan por el alquiler, ya que no supone un gran desembolso de dinero inicial y en caso de que las cosas no vayan como se espera, es más fácil reinventarse y cambiar el lugar de ejercicio que si el local fuese suyo", explicó José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

El alquiler es la opción mejor valorada entre los especialistas inmobiliarios. Alquilar un local "suele ser la opción más barata" para el trabajador por cuenta propia. "A pesar de que la compra supone generar un patrimonio, de cara a montar un negocio no siempre es lo más recomendable", señalaron. Algo con lo que coinciden los fiscalistas, quienes apuntaron que una de las claves más importantes a tener en cuenta es que el alquiler es un gasto que el autónomo puede deducirse de forma íntegra y directa, lo que no sucede con la compra, que está sujeta a los periodos de amortización. "En materia fiscal puede ser mejor alquilar que comprar. todo lo que se paga de alquiler del local de un negocio se deduce automáticamente mes a mes, ya que es un gasto corriente asociado a la actividad económica", explicó el asesor fiscal y presidente de la Federación Española de Asociaciones Profesional de Técnicos Tributarios y Asesores Fiscales (FETTAF), Joan Torres.

¿Cuáles son los pros y los contras de alquilar un local?

La tendencia más repetida y sobre la que los expertos arrojan más viabilidad es el alquiler de locales para desarrollar una actividad. Desde FAI explicaron que la emergencia sanitaria ha provocado importantes bajadas en los precios, de hecho, el coordinador general de la Federación señaló que "la media de un alquiler para un local de 100 metros cuadrados en Madrid es de aproximadamente 1.200 euros, cuando antes de la pandemia rondaba los 1.500-2.000 euros mensuales".

Ventajas del alquiler

  • El gasto del alquiler es deducible ya que está directamente asociado a la actividad económica que desarrolla el autónomo.
  • El desembolso inicial es más reducido. 
  • Permite más flexibilidad a la hora de querer cambiar de ubicación. "Al estar alquilado, el autónomo tiene la opción de rescindir el contrato y moverse a otra zona o incluso otra ciudad o país sin estar atado a una propiedad".
  • Menor riesgo en caso de que el negocio no funcione.

Inconvenientes del alquiler

  • No genera un incremento de activos en el negocio, por lo que se trata de un gasto mensual "irrecuperable" para el profesional.
  • El autónomo no puede tomar decisiones por él mismo, sino que siempre ha de consultar al dueño del establecimiento. "En caso de querer hacer una modificación en el local tendrá que solicitar permiso a su arrendador".

¿Y de comprarlo?

Si bien la opción de comprar suele ser la menos atractiva para los autónomos, puede aportarles un valor añadido en caso de "tener muy clara su idea de negocio, la ubicación donde lo quieren desarrollar y encontrar una buena oferta en el mercado inmobiliario", explicó el coordinador de FAI, José María Alfaro. Además, señaló que a día de hoy, el precio medio de compra de un local de 100 metros cuadrados en Madrid es de 200.000 euros.

Ventajas de la compra 

  • Supone un incremento del activo del negocio: es una inversión para la empresa a largo plazo.
  • Genera patrimonio.
  • En caso de que el profesional pueda permitirse comprar el local de un solo pago no tendrá que acarrear con gastos mensuales. 
  • Si lo desea puede realizar cualquier tipo de reforma sin hacer ningún tipo de consulta previa. "Lo que incrementará su valor en el futuro y pasará a formar parte del activo del negocio".

Inconvenientes de la compra

  • No es un gasto deducible para el autónomo, ya que está sujeto a un periodo de amortización.
  • Ata al autónomo a una zona concreta. "Al comprar un establecimiento, el trabajador tiene que tener muy claro de que es allí donde quiere desarrollar toda su vida laboral, porque en el caso de que quiera moverse y haya comprado el local le será más complicado. De alguna manera está ‘atado’".
  • El profesional acarrea con toda la responsabilidad en caso de que suceda algo en el local.

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