jueves. 12.12.2019

EN 2018 SÓLO SE FIRMARON 50

Hipotecas inversas: ¿una alternativa para la jubilación de los autónomos?

Hipotecas inversas: ¿una alternativa para la jubilación de los autónomos?
Recibir una renta vitalicia a cambio de hipotecar un inmueble es una de las alternativas que quiere impulsar el Banco de España para que los españoles podamos complementar las pensiones futuras. Como con todo, hay saber qué son y conocer sus ventajas e inconvenientes.
Hipotecas inversas: ¿una alternativa para la jubilación de los autónomos?

A mediados de noviembre, Óscar Arce, director general de Economía y Estadística de Banco de España apuntó a la hipoteca inversa como un complemento útil de las pensiones futuras. Lo hizo durante una jornadas sobre pensiones organizadas por el diario económico Cinco Días. No es la primera vez que el organismo sugiere esta fórmula que en ningún caso sustituiría a la pensión pública.

Esta alternativa puede resultar interesante para los autónomos -que de media perciben una prestación de 764 euros, según los últimos datos de Seguridad Social- ya que pueden emplear como garantía tanto su vivienda habitual como, en su caso, la oficina, nave, local comercial o segunda vivienda que tengan en propiedad. “Legalmente se puede hacer sobre local comercial, incluso si estos están alquilados y se informa a la entidad prestamista”, aclaró el economista y profesor del IEB (Instituto de Estudios Bursátiles), Miguel Ángel Bernal, a Autónomos y Emprendedores.

La fórmula consiste en que la entidad financiera concede un préstamo al propietario de un inmueble mayor de 65 años que cobrará bien en un solo pago o bien cada mes en forma de renta vitalicia hasta el momento del fallecimiento (sistema este último que es el más común). Durante ese periodo podrán residir o hacer uso de la vivienda, local… sin restricción alguna. Respecto al importe que percibirá el propietario nunca superará el 80% del valor de tasación, aunque variará en función de la edad y de si es hombre o mujer. En principio, las mujeres tienen mayor esperanza de vida que los hombres.

Tras el deceso, los herederos tienen dos opciones: pueden quedarse con el inmueble haciéndose cargo del pago de la cantidad del préstamo consumida hasta entonces, más los intereses correspondientes –que suelen ser más elevados que los que se aplican a una hipoteca normal- o renunciar a la citada herencia, en cuyo caso es la entidad financiera prestamista quien pasaría a ser el titular del bien que sirve como garantía.

Puede darse el supuesto de que se agote el periodo de renta vitalicia y el beneficiario no haya fallecido. En este caso y, a no ser que se haya suscrito un 'seguro de rentas vitalicias', se dejará de percibir la renta, pero no se perderá la vivienda. Tampoco se tendrá que devolver el préstamo al banco, serán siempre los herederos quienes decidan o no hacerse cargo de él si quieren quedarse con el local o la vivienda, toda vez se produzca el fallecimiento y, en el caso de que no lo hagan, pasará a la propiedad de la entidad. 

Además las rentas mensuales que perciben los beneficiarios de estas operaciones financieras -que están reguladas por la Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario- tienen la ventaja de que “al ser un préstamo concedido las cantidades cobradas no tributan en IRPF”, puntualizó el profesor del IEB. Ahora bien, si se contrata la modalidad de hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias, las mensualidades se consideran rendimientos del capital mobiliario, por lo que sí deberán integrarse en la Base Imponible del Ahorro en el IRPF. 

También están exentas del pago de Actos Jurídicos Documentados, se les aplica una reducción del 90% de los aranceles registrales y, en los notariales, se las trata como “documento sin cuantía”, cuyo coste oscila entre los 15 y los 36 euros.

Cabe destacar que este tipo de productos se pueden conceder a menores de 65 años con dependencia grave o tener una minusvalía superior al 33%.

Escaso éxito en España

Aunque surgió en los años 60 del siglo pasado en los países anglosajones y poco a poco ha ido extendiéndose al resto de los mercados, no fue hasta los años de bonanza económica del segundo milenio cuando tuvo cierto éxito en España. Y, “tras caer en el olvido durante los años de crisis, ahora ha recuperado cierta actualidad”, explicó Bernal.

En primer lugar porque el envejecimiento de la población española amplía el mercado potencial. Después de Japón, España es el segundo país con más ancianos del mundo. En segundo lugar, porque pese a que la tasa de sustitución de las pensiones (82%), es decir, la pensión que se cobra respecto al último salario obtenido por el trabajador, está 23 puntos por encima de media de la Unión Europea y en el número 30 entre los países de la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos), suele ser, en muchos casos, insuficiente para mantener el nivel de vida del que se disfrutaba antes de la jubilación. En tercer lugar, por el ‘síndrome del propietario’ de los españoles con una ratio vivienda en propiedad/vivienda supera el 75%.

Sin embargo, los datos que se recogen en el 'Libro Blanco de la Hipoteca Inversa' publicado por Óptima mayores, empresa especializada en la comercialización de estos productos, revela su escaso éxito en España. Aunque el 57% de los pensionistas afirman que tienen problemas para llegar a fin de mes, y más del 90% dispone de vivienda en propiedad, sólo un 6% de ellos consideraría hipotecar su vivienda para financiar su jubilación.

Asimismo, en 2018, apenas se firmaron 50 de estas hipotecas. Cifra muy por debajo de Italia (500), Suecia (1.300) y Reino Unido (47.081). Todo ello con un mercado potencial superior a los ocho millones de personas, el segundo más alto después del italiano con 9,7 millones y por delante de ingleses y suecos, con 7,8 y 1,4 millones.

Gráfico_Hipoteca inversa

Por otra parte, son pocas las que operaciones en las que la garantía es un inmueble distinto a la vivienda habitual. “En la práctica no se hacen debido a las exenciones fiscales y la reducción de gastos, ya que la Ley solo contempla estas mejoras para los mayores de 65 años y siempre y cuando se disponga de vivienda propia”. 

Se añade que no todas las entidades cuentan con hipotecas inversas en su cartera. Por un lado “por los problemas reputacionales. Si el beneficiario fallece pronto probablemente no haya recibido la totalidad de la renta que le correspondería y, la entidad puede quedarse con el inmueble. Esto puede generar malestar entre los herederos”, señalaron fuentes del sector financiero. Además, “en un momento de tipos de interés negativos es muy complicado asegurar una renta determinada en un periodo determinado”.  

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