¿Impago de la renta? Cómo proceder ante el incumplimiento de contrato
Cuando un arrendatario de un inmueble deja de pagar la renta de alquiler (esto es, cuando no efectúa el pago en el plazo acordado en contrato) nos encontramos ante un incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino/arrendatario que da derecho a la otra parte (propietario/arrendador) a resolver el contrato y a exigir el cumplimiento de la obligación de pago.
Antes de llegar a esto, es deseable alcanzar a un acuerdo con el inquilino, atendiendo (si las hubiese) a sus condiciones personales y a las causas que le han podido llevar a retrasarse en el pago (pérdida de empleo, etc.). Es posible que el impago se deba a una situación coyuntural de dificultad económica que se puede resolver en un corto periodo de tiempo.
¿Qué pasa si esta situación pasa de ser coyuntural y se prolonga en el tiempo?
Es recomendable solicitar el asesoramiento de un abogado especializado en la materia al objeto de abordar el problema y encontrar una solución ágil, ya que si la causa del impago es la falta de solvencia del inquilino, en la mayoría de los casos conseguiremos recuperar la posesión pero no las cantidades adeudadas.
En primer lugar se requerirá fehacientemente (burofax) al inquilino para que se ponga al día en las cantidades adeudadas. Suele ser más efectivo realizar un requerimiento por parte de un despacho de abogados.
Si no obtuviéramos una respuesta positiva por parte del arrendatario el siguiente paso sería interponer una demanda de desahucio con reclamación de todas las cantidades adeudas hasta ese momento más todas aquellas que se devenguen hasta la efectiva devolución del inmueble a su legítimo dueño.
Dicha demanda se interpone ante el Juzgado de Primera Instancia del partido judicial en que radique el inmueble y deberá ir firmada por abogado (que ostenta la dirección letrada) y procurador (que ostenta la representación procesal del demandante).
¿Qué documentos son necesarios acompañar en la demanda?
- Poder general para pleitos: se otorga ante notario y faculta al procurador a interponer la demanda en nombre del cliente y a representar al mismo ante los Tribunales de Justicia.
- Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
- Requerimiento de pago efectuado al inquilino y en su caso la respuesta por parte de éste al mencionado requerimiento.
En principio con estos documentos sería suficiente, no obstante, se pueden aportar todos aquellos que se consideren importantes para acreditar la situación de incumplimiento que da origen a la reclamación.
Una vez recaída sentencia estimando el desahucio y el abono de las cantidades reclamadas, por parte del Juzgado se procederá, si el arrendatario no lo hace voluntariamente, al lanzamiento, es decir al desalojo y puesta a disposición del inmueble al propietario y en su caso a la ejecución de todas las cantidades que se adeuden hasta la fecha del referido lanzamiento (desalojo).
No obstante, si el demandado decidiese recurrir la sentencia dictada (Recurso de Apelación) en el plazo de los 20 días siguientes a la notificación de la sentencia, es requisito imprescindible acreditar el pago o consignación de las rentas debidas, de lo contrario el recurso no sería admitido.
La efectividad del cobro de las cantidades adeudadas dependerá de la solvencia económica del inquilino. Si no pagase voluntariamente y hubiera que acudir a la vía ejecutiva, trataría de embargarse en primer lugar dinero en cuentas corrientes o depósitos bancarios, cantidades pendientes de percibir de la AEAT, sueldos y salarios… y por último se procedería a designar bienes (muebles o inmuebles) al objeto de cubrir la totalidad de la deuda, intereses y costas incluidos.