sábado. 16.10.2021
Opinión

El arrendamiento de local de negocio, la doctrina rebus y el coronavirus

Ni nuestro Código civil, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, regulan la posibilidad de paralizar o reducir la renta de los locales de negocio cuyas actividades están suspendidas durante el estado de alarma. Ninguna medida excepcional se ha acordado tampoco en este aspecto, por el Gobierno.

El arrendamiento de local de negocio, la doctrina rebus y el coronavirus

Beatriz es una joven emprendedora autónoma de 35 años, que desarrolla su negocio de estética en un local alquilado, ubicado en un conocido Centro Comercial de Sevilla. Tiene 8 trabajadores y paga 1.800 euros mensuales por dicho alquiler, entre otros muchos gastos.

Con la declaración del Estado de Alarma, tuvo que cerrar su negocio, viéndose sumida en una situación asfixiante, que se convirtió en un problema aparentemente irresoluble, puesto que tenía que seguir haciendo frente a múltiples compromisos económicos. Se acogió entonces a la suspensión temporal de los contratos de sus trabajadores, que la ha aliviado algo, pero sigue estando agobiada por la obligación de pago del alquiler.

No es un caso aislado: en España hay cientos de miles de autónomos con ingresos cero que tienen que seguir haciendo frente al pago de la renta de su local comercial o de negocio, ya que para nuestro derecho los pactos son cuasi sagrados, y los acuerdos entre partes han de cumplirse por mor del principio pacta sunt servanda.

Ni nuestro Código civil, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, regulan la posibilidad de paralizar o reducir la renta de los locales de negocio cuyas actividades están suspendidas durante el estado de alarma. Ninguna medida excepcional se ha acordado tampoco en este aspecto, por el Gobierno.

¿Qué se debe hacer?

No perdamos de vista que el cierre radical y obligado del negocio de Beatriz se debe a la irrupción de la Pandemia del COVID-19 y la consecuente declaración del Estado de Alarma. Se trata de acontecimientos que han alterado el equilibrio entre las partes de manera radical, y de forma tan absolutamente imprevista, externa e independiente a la voluntad de arrendataria y arrendador, que pueden ser calificadas según lo que la jurisprudencia ha definido como fuerza mayor.

Ante el cambio de circunstancias del contrato de arrendamiento provocado por este acontecimiento de fuerza mayor, se hace precisa la adaptación del contrato a la nueva situación, para restablecer el equilibrio entre las partes.

Para ello, lo recomendable es negociar y llegar a un acuerdo con la otra parte, planteando soluciones basadas en la comprensión mutua, en la buena fe y en el sentido común, que desemboquen en la modificación de la obligación de pago de la renta, cancelándola temporalmente, reduciéndola o, en último caso, difiriéndola.

¿Y si el arrendador no quiere? ¿Está obligada Beatriz a seguir pagando la renta?

El arrendatario está legitimado para exigir al arrendador la modificación y adaptación del contrato a las nuevas circunstancias, en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, que viene a establecer que una alteración sobrevenida de las circunstancias de un contrato puede provocar la modificación de las obligaciones de las partes implicadas en el mismo e incluso, en último término, su resolución.

Se trata de una regla claramente excepcional que permite flexibilizar -que no saltarse a la torera-, el ya mencionado principio “pacta sunt servanda”, y que nuestro Tribunal Supremo ha aquilatado recientemente para circunstancias excepcionales, apoyada en el pilar de la buena fe y con la exigencia antes mencionada e importantísima del requisito de concurrencia de la fuerza mayor, en varias Sentencias*.

En base a esta doctrina se puede argumentar ante el propietario que es conveniente y adecuado en derecho la suspensión o moderación de la renta del local de negocio, dado que la actividad está alterada y afectada de manera radical y sobrevenida, por el caso de fuerza mayor derivado de la pandemia de COVID-19, de forma que puedan superarse las injusticias derivadas para una de las partes, del exacto cumplimiento de un contrato, de su exigencia inflexible, en circunstancias tan excepcionales.

Recordemos que el artículo 1.101 del mentado Código civil establece que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”

Lo deseable, no obstante, insistimos, es que las partes consensuen las soluciones, que se mitiguen los daños, y que valoremos que estas circunstancias, absolutamente extraordinarias, a todos nos afectan.

Es momento de consensos.

 *Sentencia de 31 de mayo de 2006, recaída en Recurso 2968/1999, Sentencia 167/2013 de 21 de marzo, recaída en Recurso 046/2010 y Sentencia 333/2014, de 30 de junio, recaída en Recurso 2250/2012, entre otras.

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