miércoles. 28.10.2020

DIFERENTES CONDICIONES SEGÚN EL TIPO DE PROPIETARIO

El Gobierno permite que los autónomos puedan aplazar el alquiler de su local

El Gobierno permite que los autónomos puedan aplazar el alquiler de su local
El último consejo de ministros aprobó un nuevo paquete de medidas dirigidas a autónomos y pequeños negocios. Una de ellas es la posibilidad de aplazar el pago de las mensualidades de alquiler de su local comercial u oficina mientras dure el Estado de Alarma. Eso sí, las condiciones serán diferentes en función del tipo de propietario.
El Gobierno permite que los autónomos puedan aplazar el alquiler de su local

El último consejo de ministros que tuvo lugar el pasado martes trajo varias novedades para los autónomos y pequeños negocios afectados por la crisis del COVID-19. El Gobierno aprobó nuevas medidas económicas para amortiguar el efecto de la crisis en los negocios.

Entre otras cosas, puso en marcha un nuevo conjunto de medidas fiscales que afectan a los trabajadores por cuenta propia y, especialmente a aquellos que tributan en módulos y que, desde ahora, podrán renunciar temporalmente al sistema y volver a acogerse en 2021, tal y como informó este periódico.

Lo que todavía no estaba claro es qué iba a suceder con el aplazamiento de los pagos del alquiler en locales u oficinas de autónomos y pymes que se hayan visto afectados por el coronavirus. Si bien el Gobierno había prometido que habría medidas a este respecto, todavía no se había concretado de qué manera se articularían, con qué condiciones y qué requisitos habría que cumplir para acogerse a dicha moratoria. 

Con la publicación en el BOE de las 30 medidas aprobadas en consejo de ministros en el BOE se arrojó luz y se precisaron algunos aspectos, como que los autónomos podrán aplazar y fraccionar las cuotas de sus alquileres sin intereses ni penalizaciones mientras dure el Estado de Alarma y que las condiciones cambiarán en función del propietario arrendador del local comercial. 

La nueva norma que protege al arrendatario para que pueda exigir un aplazamiento de sus cuotas del alquiler, siempre y cuando se haya visto afectado por la crisis del COVID-19, está publciada en el BOE  del 22 de abril y recogida en el conjunto de "medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos". 

El objeto de la norma, según recoge la publicación,es proteger a "aquellos autónomos y pymes que se vean incapaces de hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales u oficinas en alquiler y que podrían poner en riesgo la continuidad de su actividad".  Lo que pretende esta medida es cubrir una carencia en la propia ley de arrendamientos urbanos, que no recoge de por sí ninguna herramienta para posponer el pago de las rentas de locales comerciales cuando haya causas de fuerza mayor, como es el caso.

Esta nueva medida para la moratoria de los alquileres tiene dos claves fundamentales, que debe tener en cuenta el autónomo: por un lado, la condición del propietario de su local -si es un gran tenedor o un pequeño propietario-, por otro lado, su propia situación, es decir, si cumple las condiciones para acogerse a dicha moratoria.

¿Qué permite el nuevo aplazamiento de los alquileres?

La nueva medida que ha introducido el Gobierno da respaldo al autónomo que desarrolla su actividad en un local comercial y que por las circunstancias de crisis se ha quedado, o bien con la actividad suspendida, o bien ha tenido que afrontar pérdidas que le imposibilitan hacer frente a las cuotas del alquiler de su local. 

Sin embargo, y antes de nada, "hay que recordar que los contratos de arrendamiento están recogidos y regulados en la Ley de arrendamientos urbanos. Se trata de Derecho privado y esto significa que la mayoría de las condiciones se tendrán que pactar entre las partes. El Gobierno se limita a asegurar el derecho de algunos autónomos a posponer durante un determinado tiempo el pago de su alquiler, y siempre teniendo en cuenta la situación del propietario del local" explicó Alberto Sierra, director técnico del área de Laboral y Seguridad Social de la editorial jurídica Sepin.

Las condiciones del aplazamiento y su duración  varían en función del tipo de propietario: si es gran tenedor (más de 10 propiedades) tendrá la obligación de aceptar la moratoria. Si es el casero es un  pequeño propietario (menos de 10 viviendas), el aplazamiento deberá basarse en un "consenso y, en todo caso, sin obligatoriedad para el arrendador de aceptar la moratoria" añadió el abogado de la editorial Jurídica Sépin. 

Diferente moratoria según el tipo de propietario

Ya lo advirtió hace semanas la vicepresidenta de asuntos económicos Nadia Calviño: "aplazar el alquiler a personas trabajadoras o autónomos que no puedan afrontarlo no es tan sencillo como hacerlo con el pago de las mensualidades de hipotecas, donde al otro lado de los ciudadanos, están los bancos. En el alquiler también hay pequeños propietarios , hay personas que dependen del pago de las rentas para poder también vivir.  Por tanto, tenemos que asegurarnos de que las medidas estén bien ajustadas". 

Y así se ha hecho. "La nueva medida contempla una diferencia crucial dependiendo de si el propietario es un gran tenedor o un pequeño propietario. En el primer caso la norma obliga a aceptar el aplazamiento, en el segundo no" explicó Alberto Sierra.

Aplazamiento con arrendadores que sean grandes propietarios

En el caso de que el propietario sea un gran tenedor, los inquilinos tienen el derecho a solicitar en el plazo de un mes (hasta el 23 de mayo de 2020) la concesión de una moratoria en el pago de la renta. El casero tendrá la obligación de aceptarla, si el autónomo cumple los requisitos de tener su actividad suspendida o registrar determinadas pérdidas.

Esta moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses. El aplazamiento será sin ningún tipo de penalización ni intereses, y se podrá devolver, de manera fraccionada, durante los dos años siguientes a la conclusión de la moratoria. En todo caso, el plazo tampoco podrá ser superior a la duración de vigencia del contrato de arrendamiento. 

Podrán pedir esta moratoria en el pago del alquiler los autónomos que tengan como casero a un gran tenedor - empresa o entidad pública con más de 10 inmuebles en propiedad-. Esta moratoria se pedirá en el plazo de un mes desde que entre en vigor este Real decreto, siempre y cuando no haya habido un acuerdo previo entre las partes para postergar o condonar el pago del alquiler.

Aplazamiento en el caso de que el arrendador sea un pequeño propietario

En el caso de que la pyme o autónomo  desarrolle su actividad en un local cuyo arrendador no sea un gran tenedor (menos de 10 inmuebles) el aplazamiento y sus condiciones cambian. "Es normal. Imagina que de este alquiler depende un pensionista que tiene tan sólo un piso en alquiler y vive en buena parte de estas rentas. No se le puede obligar a estar varios meses sin ingresos. Por eso, la medida, en este caso, no obliga sino que da la posibilidad y marca algunos límites y facilidades para que se llegue a un acuerdo, como es el de dejar disponer a ambas partes de la fianza para abonar la cuota de alquiler" comentó Alberto Sierra.

En este caso, se podrá solicitar, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que esta moratoria o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes previamente.

Tanto inquilino como arrendador podrán disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En caso de utilizar la fianza, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde que se llegó al acuerdo o en el plazo que quede de vigencia de contrato, en el caso de que sea inferior a un año

Como se ha explicado, serán las partes quienes tengan que consensuar las condiciones del aplazamiento. "Lo único que se especifica es que ese acuerdo no tendrá que conllevar intereses y que  se podrá utilizar la fianza para hacer frente a las cuotas del alquiler" añadió el abogado.

Lo que hace esta medida es recoger y dar efectividad en estas circunstancias excepcionales a una doctrina jurisprudencial que ya existía en el código cívil, el "Rebus sic stantibus". 

Una medida en línea con la doctrina "Rebus sic stantibus". 

Según recoge la nueva medida publicada en el BOE, "ante esta situación procede prever una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, que permite la modificación de las obligaciones de un contrato si concurren algunos requisitos como la imprevisibilidad e inevitabilidad de un riesgo derivado, la excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual".

Lo explicó hace unas semanas el abogado y director del área jurídica de la Federación Nacional de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA), Carlos Piñero, en un artículo que se publicó en este diario: "el arrendatario está legitimado para exigir al arrendador la modificación y adaptación del contrato a las nuevas circunstancias, en aplicación de la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, que viene a establecer que una alteración sobrevenida de las circunstancias de un contrato puede provocar la modificación de las obligaciones de las partes implicadas en el mismo e incluso, en último término, su resolución". 

En base a esta doctrina se puede argumentar ante el propietario "que es conveniente y adecuado en derecho la suspensión o moderación de la renta del local de negocio, dado que la actividad está alterada y afectada de manera radical y sobrevenida, por el caso de fuerza mayor derivado de la pandemia de COVID-19, de forma que puedan superarse las injusticias derivadas para una de las partes, del exacto cumplimiento de un contrato, de su exigencia inflexible, en circunstancias tan excepcionales".

Lo que hace esta nueva medida aprobada por el Gobierno no es más que regular y especificar esta doctrina, adaptándola a la difícil situación que están viviendo los autónomos sin ingresos para tener que hacer frente a los alquileres.  Eso sí, para poder solicitar este aplazamiento del alquiler, el autónomo tiene que encontrarse entre las circunstancias que sí están recogidas en la ley. 

Requisitos que debe cumplir el autónomo

El autónomo que solicite aplazar el alquiler de su local deberá estar afiliado al RETA (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos), el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o  en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. Además, tiene que estar en situación de alta desde antes de la entrada en vigor del Estado de  alarma, el 14 de marzo.

Por otro lado, su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma. Si no fuera así, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%.

Además, la norma también establece  las consecuencias derivadas de acogerse a la prórroga sin cumplir con las exigencias. "Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales".

El Gobierno permite que los autónomos puedan aplazar el alquiler de su local