Los abogados avisan sobre los documentos que los autónomos olvidan revisar antes de invertir en un local

Invertir en una oficina o local es un objetivo bastante habitual entre autónomos incluso como colchón para la jubilación o para aumentar los activos del negocio. Sin embargo, "carecer de toda la información necesaria antes de firmar la escritura también es una situación habitual entre algunos trabajadores por cuenta propia”, por lo que existen una serie de aspectos en los que conviene reparar antes de formalizar ningún contrato de compraventa, aseguró a este medio Arturo Velasco, abogado director de la inmobiliaria Velcasa. 

Según el abogado, las primeras dudas pasan por decidir si es mejor comprar o alquilar, definir la tipología (local, oficina o nave) y cuál es el lugar más idóneo, si bien “se trata de un mercado muy opaco, al contrario de los que sucede en los mercados de valores”, donde actualmente se observa “una ralentización del mercado de alquiler para la apertura de nuevas actividades”, y una disminución de la compra cuando es para uso propio y no para obtener una renta, “debido al incremento de los costes financieros que han provocado las hipotecas”. 

Sin embargo, más allá de cuestiones iniciales, existe otra serie de requerimientos secundarios que los trabajadores por cuenta propia deben conocer y solicitar “antes de decidirse a firmar ningún contrato”, declaró Velasco. 

Los abogados recomiendan comprobar la situación legal del local u oficina antes de comprar

Una de las principales recomendaciones es pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. Según trasladó Arturo Velasco, director y abogado asesor de la inmobiliaria Velcasa, este paso sencillo puede “ahorrar complicaciones más adelante para los trabajadores por cuenta propia”. 

Este documento informativo es imprescindible para que los autónomos se informen de quién es realmente el titular del inmueble y otras características importantes acerca del local, ya que permite verificar si existen cargas sobre el inmueble en el que se desea invertir. “Es frecuente que el autónomo decida comprar una propiedad que tiene hipoteca, así que es esencial conocer todos los datos al respecto porque su banco exigirá cancelarla para concederle un préstamo. Con el documento podemos averiguar, justamente, quién es el titular, si tiene alguna hipoteca, algún tipo de embargo, u otras cuestiones necesarias para poder tomar la decisión”. 

¿Qué es la nota simple del Registro de la Propiedad?

Según la página web del Registro Mercantil de la Propiedad, la nota simple informativa es un documento “de valor puramente informativo”, pero que ofrece datos sobre la finca objeto, constando “su identificación con indicación del Código Registral Único (CRU), la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos”, así como aquellas “prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos”. 

• La información se puede solicitar conforme a estos criterios de búsqueda:
• Nombre del titular registral de la finca o derecho.
• Denominación social de la entidad titular de la finca o derecho.
• Código Registral Único de la finca (CRU).
• Número finca registral.
• Número de parcela catastral en los casos de fincas coordinadas con el Catastro o identificadas en la cartografía catastral.
• Documento Nacional de Identidad, (DNI); Número de Identificación Fiscal, (NIF); Número Identificación Extranjeros, (NIE); Pasaporte y Carta de Identidad
• Dirección, mediante la indicación de la calle, plaza, etc.,
• Mediante sistema de geolocalización a través del geoportal del Colegio de Registradores en https://geoportal.registradores.org

Al tramitar la solicitud, es imprescindible “expresar el interés que motiva la consulta”, para que pueda ser considerada legítima por el Registrador encargado de expedir la información, “así como para que quede a disposición del titular de la finca”, quien tiene derecho a consultar las informaciones expedidas acerca de sus fincas. 

Solicitar la información de la licencia de actividad

La licencia de actividad (que no se debe confundir con la licencia de apertura) depende del tipo de negocio. Hay actividades económicas para las que no se requiere, que están exentas de licencia o en las que puede sustituirse por una declaración responsable. 

Para aquellos trabajadores por cuenta propia que decidan hacerse con un local u oficina que requiere de licencia para desarrollar su actividad, obtener información pertinente es esencial desde el punto de vista de los expertos. Saber si el inmueble ya cuenta con una, o qué necesita el autónomo para conseguirla, pasan por las recomendaciones que Velasco destaca en el caso de los trabajadores por cuenta propia. 

Por ejemplo, si un autónomo decide adquirir un local que le permita simplemente cambiar la licencia de actividad, se ahorraría los trámites. “Si un autónomo decide comprar una oficina o local que antes hasta ese momento era una clínica dental, lo que adquiere es el inmueble, que en este caso, por el tipo de actividad, contaba con licencia. Es la licencia lo que hace que el inmueble sea una clínica, es decir, que ésta cuenta con todos los permisos necesarios. Si al comprar el local existe la posibilidad de cambiar el titular de la licencia de actividad, es una ventaja a tener en cuenta”, detalló el director de Velcasa.  

También se producen situaciones en las que el inmueble requiere una obra específica para recibir el permiso, unas comprobaciones que se pueden requerir en el ayuntamiento. “Además, este proceso implicará una serie de gestiones inmobiliarias y un sobrecoste que el autónomo necesitará conocer”, apuntó Velasco. 

Vigilar que se han cubierto los gastos de comunidad

Desde Velcasa, aclararon que no es infrecuente encontrarse con inversores que se fijan mucho en los grandes costes, pero no tienen en cuenta estos gastos menores, a los que hay que prestar atención para que no se acaben convirtiendo en una carga. Los autónomos se encargarán de la comunidad desde el día en que sean titulares, por lo que “no basta con prestar atención a los precios de compra, sino también otros gastos como éste, ya que habrá que abonarlo mensualmente". 

“Hay que tener en cuenta este aspecto tanto si el trabajador por cuenta propia va a ejercer la actividad en el inmueble, como si va a emplearlo para obtener una renta mediante su alquiler. Y, especialmente, en este último caso, puesto que se convierte en un lastre cuando no se consigue alquilar”, detalló Velasco. 

Además, igual que sucede con el caso anterior, es necesario revisar que tampoco haya deudas pendientes derivadas de los gastos de comunidad. Para ello, el vendedor está obligado a presentar un certificado con el que se confirme, y que esté expedido por el administrador o presidente de la comunidad.

Derramas y suministros

Vigilar la derrama y comprobar que los suministros estén dados de alta y al corriente de pago “también son pautas que conviene llevar a cabo para no incurrir en gastos no deseados”. 

Comprobar que está abonado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Como explicó el abogado, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), es uno de los impuestos que los autónomos saben que tendrán que asumir y que, sin embargo, “con más frecuencia olvidan comprobar antes de invertir en un local, una oficina o una vivienda”. Comprobar cuánto es el impuesto y si el propietario lo lleva al día son dos obligaciones inherentes para evitar el riesgo de asumir gastos que, inicialmente, no corresponden al trabajador por cuenta propia. Es un trámite que puede comprobarse en la notaría antes de firmar las escrituras. 

Para proceder, se debe exigir el justificante del último recibo del IBI y comprobar que no hay pagos pendientes de otros años. “Basta con pedir la justificación correspondiente y que, al firmar ante notario la escritura pública, quede constancia de que el impuesto está abonado. De no hacerlo, cabe recordar que el riesgo lo asumiría el autónomo, sea cual sea la cantidad pendiente de abonar”, añadió Velasco. 

Otras comprobaciones que los expertos recomiendan antes de invertir en un local 

• Investigar si el lugar donde se compra el local es el idóneo para la actividad. Como detalló el abogado, no es infrecuente que los autónomos no conozcan previamente las zonas en las que se han planteado invertir. “Hay zonas de servicios especiales, de hostelería, de clínicas, locales que necesitan paso, etc. Conocer las zonas es fundamental si queremos abrir un negocio”. 
• Comprobar si el edificio ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), con la que conocer el estado del inmueble. Además, según Velasco, “contar con un técnico especializado para revisar el local y advertir de cualquier incidencia respecto del estado es otra clave que pasa desapercibida y es recomendable, ya que puede aportarnos un informe previo a la compra”. 
• Averiguar si existe algún litigio pendiente. Como explicó el director de Velcasa, en este caso, si, efectivamente, hay un litigio que afecta al inmueble, “debe estar inscrito en el auto del registro de la propiedad, por lo que, en principio, debe aparecer cuando el autónomo obtiene la nota simple (del Registro)”. 
• Llevar a cabo una buena negociación de la compra. Contar con asesoramiento especializado es una herramienta beneficiosa en el ámbito de la inversión inmobiliaria. “Se trata de un sector que mueve altas sumas de dinero, por lo que a veces es preferente contar con un asesor que conozca la materia y sepa negociar el inmobiliario”, apuntó Velasco.