Se agrava el alquiler de locales comerciales para los autónomos, porque se reconvierten en pisos turísticos

La subida del precio del alquiler de los locales comerciales es una de las mayores preocupaciones de los autónomos que tienen un negocio, agravado porque está bajando la oferta ya muchos se están reconvirtiendo en pisos turísticos y en viviendas. Esto es un efecto en cadena que arrastra a todos los establecimientos de ciertas zonas de las ciudades, aseguran algunas empresas inmobiliarias.

Hay que recordar que los locales comerciales no están sujetos al límite del precio del alquiler, sino que éste sólo se aplica a las viviendas, por Real Decreto-ley 20/2022 (Art. 67). Según el último análisis de previsiones del IPC en España, elaborado por Bankinter, para los años 2024 y 2025 se espera un incremento del 3,6% y del 2,4%, respectivamente. Estos pueden ser los números que deban tener en cuenta los autónomos que tengan alquilado un local comercial donde desarrollen su actividad.

La reconversión de los locales comerciales en viviendas turísticas es el gran problema venidero para el alquiler

Los autónomos que quieren alquilar un local comercial para emprender un negocio se pueden encontrar en ciertas ciudades nuevos problemas. Los expertos coinciden en ello. Según apuntan desde Localia, empresa especializada en compra-venta y alquiler de locales, “una de las tendencias más notables en el mercado inmobiliario de Madrid para 2024 será conversión de locales comerciales en viviendas. La pandemia de COVID-19 aceleró este proceso; muchos propietarios de locales comerciales optaron por reconvertir sus propiedades en viviendas y lofts”.

Por su parte, la veterana Consultora Forcadell, observa que “el pequeño comercio ya lleva tiempo pasando dificultad. Se irá viendo, cada vez más, que todos los locales que no están en primeras o según líneas comerciales tendrán dificultades para alquilar, pues los autónomos o las pequeñas empresas que los alquilan no se verán capaces de hacer frente a las rentas que piden los propietarios. En poblaciones pequeñas, muchos locales se van reconvirtiendo en viviendas, haciendo cambios de uso para dar una salida algo más atractiva a la propiedad”.

Y es José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias quien abunda en el futuro problema, explica lo que está ocurriendo en el día a día y aporta reflexiones y soluciones al respecto. “Los locales dependen mucho de la fisonomía de la fachada, de si son esquinas o semiesquina, metros de fachada libre, si están a pie de calle o en semisótanos. En la actualidad, en términos generales, una media de precio del alquiler mensual estaría entre los 7 y los 12 euros por metros cuadrado”, estima.

Pero todo ha cambiado ya, asevera: “los centros urbanos están envejeciendo, hay nuevas tendencias en los usos de los compradores de locales y existe muy poco relevo generacional en el mundo del comercio. Por este motivo, cada vez es más frecuente ver locales que bajan la persiana y están cerrados durante años, que ya están en condiciones de precariedad y poca salubridad”.

Y precisa que “cuesta mucho dar salida a los locales, porque los dueños vienen de un escenario que ya no se da, es decir, dinámicas de comercio local que ahora no son factibles; y esos locales ya no son rentables por las rentas que pretenden pedir por ellos. Muchos están en manos de herederos del dueño y tienen unas expectativas que no se ajustan a la realidad. El comercio local está en caída libre”.

“Otro problema a tener en cuenta es que a los ayuntamientos de más de 50.000 habitantes les cuesta mucho articular medidas eficientes, tanto para la promoción del comercio local y ayuda al emprendimiento, como para la otra gran patata caliente que son las ordenanzas de cambio de uso para convertirlos en viviendas”, indica.

“Lo que está ocurriendo es que los negocios se están acumulando alrededor de las llamadas zonas prime (las más comerciales) y las segundas y terceras líneas comerciales se están quedando desiertas. Lo poco que hay con posibilidad de abrir un negocio, una tienda, está en las zonas principales de las grandes ciudades, donde todos los locales están alquilados. Las zonas de segunda línea son las que lo están pasando mal, porque hay más oferta que demanda. Pero cada vez son más las zonas prime donde se concentran los comercios y los negocios, y cada vez son menos los negocios que siguen funcionando en las segundas líneas”, considera José María Alfaro.

Y continúa explicando: “en las zonas prime (donde están los mejores locales y en las mejores zonas), los contratos siempre van al alza y se pueden mover, incluso, al doble de la inflación. Se trata de contratos de larga de duración, firmados a 10 o 15 años, y se suele fijar el incremento anual según la inflación o al doble. Pero hay una depresión en las segundas líneas y los locales que cierran rara vez vuelven a abrir, y, si lo hacen, suele ser con rentas inferiores a las que tenían”.

La solución pasa por que se concentren los comercios de proximidad en zonas con medidas eficientes de los ayuntamientos

La solución la da el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias: “el reto pasará por los ayuntamientos, para que habiliten ordenanzas de cambio de uso y poder reconvertir el local a vivienda dándoles una segunda vida. Esto es algo que ya está ocurriendo en muchas ciudades y que deriva en pisos turísticos, barrios y distritos urbanos que ven cómo van cerrando los locales, las tiendas, los negocios, para convertirse en pisos turísticos o viviendas”.

Pero esa fase deberá contemplar una segunda: “si no hay una política municipal que esté coordinada con la autonómica, que concilie y concentre las zonas comerciales, lo que ocurrirá será un efecto en cadena, es decir, a medida que vayan cerrando locales, irá desapareciendo el público de esa zona donde se ubicaban y aquellos que vayan quedando, al desaparecer el público, bajarán su facturación hasta tener que cerrar. Es decir, lo que es el paso de clientes, el paso de toda la vida de local de calle, irá a menos y se convertirá en un efecto en cadena”.

“Cada barrio debería tener su línea comercial. Eso es un estudio que tienen que hacer los ayuntamientos, dotar a cada barrio de una línea comercial y apoyar a todos los emprendedores y pequeños comerciantes, facilitando, por ejemplo, el aparcamiento, las zonas de carga y descarga, etc. Tiene que haber una zona por barrio que se incentive para que permanezca en el tiempo y hacer viable la vida de los locales de barrio. Deben tender a concentrarse y con medidas eficientes por parte de los ayuntamientos; además de las citadas, por ejemplo, otras de seguridad, accesibilidad y fiscales, para ayudar a los pequeños comerciantes a permanecer en esa zona y a ir concentrándose. La dispersión de locales ya es inviable, los usos y costumbres de consumo ya no son como hace 30 años”, resume Alfaro a modo de conclusión final.

¿Cuál es la situación actual del alquiler de los locales comerciales?

Desde el área de retail de CBRE España explican que “en los tramos de las llamadas High Street (calles principales), la actividad transaccional de alquiler ha sido muy activa, especialmente en los años 2021 (un incremento del 10% en comparación con 2019) y 2022 (un incremento del 8% sobre 2019). Este año ha sido menos activa, sin embargo, los niveles de demanda siguen siendo especialmente altos”.

“En cuanto al stock de locales disponibles, en Madrid se encuentra ya por debajo del que había en 2019, y en Barcelona aún está ligeramente por encima pero a niveles bastante similares. Y su precio, en las calles principales, se ha mantenido por lo general bastante estable, con ligeras subidas en algunas zonas específicas desde la caída en 2020 (si bien siguen por debajo de los precios de 2019). Hay baja disponibilidad de espacios en los principales ejes comerciales”, añaden.

Y finalizan: “la llamada renta prime se ha mantenido estable durante todo el año y para los próximos meses se espera que no registre variaciones significativas y se mantenga en los 50 euros por metros cuadrado al mes, en términos generales”.