Los expertos esperan una caída de hasta el 15% en el precio de los locales comerciales para el 2024

La demanda para adquirir locales es alta, pero estos inmuebles están acabando en manos de inversores inmobiliarios residenciales, que ahora se están “pasando” a la opción comercial para buscar rentabilidad. Además, los profesionales autónomos y los pequeños negocios, que tienen que recurrir a la financiación de las hipotecas, están encontrando muchas dificultades en ello, pues las en general sólo obtienen hipotecas para cubrir el 50% o 60% del valor del inmueble, y con tipos que ya superan holgadamente el 4% de interés. Estos dos problemas provocan que dos de cada tres autónomos no acaben comprando ningún inmueble. Con precios de venta que se plantean, ahora mismo y de salida, un 30% por encima del valor real, todo apunta a que el mercado corregirá a la baja y los precios bajarán entre un 10% y un 15% en el 2024.

Guillermo Preckler, CEO y fundador de Brickbro, ha comentado cuál es la coyuntura actual de la compraventa de locales, así como las dificultades que encuentran los profesionales autónomos, que quieren adquirir uno en propiedad, para poder poner en marcha su negocio: “ahora mismo, la demanda general de locales en las principales ciudades españolas es elevada, si bien ha rotado un poco entre venta y alquiler, el perfil de cliente está cambiando. En primer lugar, la subida de tipos de interés y las dificultades económicas, que se están viviendo en el panorama económico, han afectado en mayor o menor medida a la mayoría de los compradores. Aquellos que se dedican a inversión profesional suelen tener capacidad para comprar al contado, es decir, grandes empresas en expansión que normalmente no tienen problemas de capital o financiación. Sin embargo, las empresas más pequeñas y los particulares, que necesitan recurrir a la financiación, están teniendo problemas con las hipotecas y esto hace que algunos opten por alquilar antes que comprar, los tiempos de transacción se alargan más de lo habitual y la negociación del precio se dilata”.

Por lo tanto, el perfil del comprador está cambiando y esta circunstancia afecta a los autónomos y pequeños negocios que quieren adquirir un local para iniciar su actividad o como medio de inversión para el futuro. Así lo explicó Preckler: “se están perdiendo compradores del perfil que requiere financiación y están llegando nuevos compradores de perfil inversor, que antes sólo invertían en residencial y que ahora ven en los locales una oportunidad muy atractiva para rentabilizar”.

“La situación actual es la de una demanda que fluctúa, porque está exigiendo una rebaja de precios de entre el 10% y 20%, ya que están por encima de la realidad del mercado. Esto se ve reflejado en los portales del sector que operan en internet y en los precios de cierre final, ya que los portales tienen un precio más alto del que realmente acaba siendo al cerrar la operación. Este margen puede llegar hasta superar el 30%, es decir, que la diferencia de precio publicado a precio de cierre puede estar por encima del precio real y/o final del inmueble en ese porcentaje. Con lo cual, la demanda exige que, de entrada, ya se bajen esos precios para poder comprar inmuebles al coste de mercado actual”, continúa detallando el CEO de Brickbro.

Así se comportará la compraventa de locales comerciales en los dos próximos años

Según Guillermo Preckler, CEO y fundador de Brickbro, “todo apunta a que el mercado corregirá precios a la baja, reduciendo entre un 10% y un 15% los precios de publicación de los inmuebles en internet, y aceptará márgenes de negociación más amplios, así como condiciones y formatos de compra más flexibles (alquiler con opción a compra, pago a plazos...). Los ayuntamientos que ya están flexibilizando normativas, seguramente, lo van a materializar con hechos y otros empezarán a poner las cosas más fáciles a los locales comerciales. Es de esperar o suponer que aparezcan nuevos formatos de financiación o se normalicen otros ya existentes, como por ejemplo las compras con pagos aplazados a tramos, y que empresas como la nuestra conecten la oferta y demanda para facilitar toda la transacción”.

En resumen, ha añadido, “aún quedan unos meses de tensión, pero, a partir del segundo semestre de 2024, el mercado corregirá precios y la situación cederá. En general, el volumen de transacciones se mantendrá más o menos estable, aunque con tiempos más alargados hasta 2025, cuando, esperamos, si no hay ninguna complicación macroeconómica adicional, que las transacciones de compraventa aumenten y el mercado se vuelva más líquido”.

Así pues, se espera una bajada de los precios medios para 2024, como los que muestran estos ejemplos de la tres principales provincias de España:

• Barcelona: de 1.289 €/m2 pasaría a 1.160.
• Madrid: de 1.886 €/m2 pasaría a1.603.
• Valencia: de 868 €/m2 pasaría a 781.

El valor del local lo marca la ubicación, sus posibles usos y la rentabilidad como inmueble

El precio del metro cuadrado de los locales comerciales varía en función de la ubicación y tipo de local. Puede haber locales por menos de 200 euros por metro cuadrado en zonas rurales o ciudades pequeñas, o locales que incluso superan el precio residencial, alcanzando los 10.000 euros por metro cuadrado y, en algunos casos, hasta  por encima de los 20.000 euros, como podrían ser las calles más comerciales de Madrid (Gran Vía, Serrano, Velázquez, Goya, Jorge Juan, Fuencarral, Paseo Recoletos, Castellana, Callao, Sol, Princesa) o de Barcelona (Paseo de Gracia, Portal de l'Angel, Rambla Catalunya, Francesc Macià, Diagonal.). 

Y, además de la ubicación, hay que tener en cuenta otros criterios ya vistos, como el tamaño del local y sus características, u otros factores fluctuantes que no son nada desdeñables: las burbujas inmobiliarias, la demografía y el desempleo, tanto a un nivel general como de manera más concreta y referida a la localidad donde se ubica el local.

Pero, dejando de lado los extremos, explica Guillermo Preckler que, “en las principales ciudades de España, el precio del metro cuadrado de los locales que están en venta oscila entre los 1.000 euros y los 5.000, siendo Madrid y Barcelona las ciudades con los precios más altos. No sólo la ubicación tiene importancia, sino el tipo de local, sus características técnicas, cómo está distribuido, los posibles usos y actividades y la rentabilidad potencial como inmueble”. 

Así, por ejemplo, un local diáfano, con toda la superficie en planta baja, un buen escaparate y con buena altura de suelo a techo tiene un precio por metro cuadrado mucho mayor que el de un local en esa misma ubicación mal distribuido, con una parte de su superficie en sótano, con poco escaparate y distintas alturas. Todo ello, visto desde la perspectiva del inversor, hace que un local que presente muchos usos y actividades tenga más valor que un local en la misma ubicación y limitado a pocos usos o actividades, sobre todo si tiene la posibilidad de cambio de uso y convertir en vivienda.

Para hacerse a una idea, el precio medio actual por metro cuadrado de tres grandes provincias españolas es el siguiente:

• Barcelona: 1.289 €/m2.
• Madrid: 1.886 €/m2.
• Valencia: 868 €/m2.

Llegados a este punto, cabe preguntarse qué debe valorar un autónomo a la hora de comprar un local y cómo se lo deberían entregar para poder empezar a "funcionar" inmediatamente con su negocio. Según Brickbro, “estar muy bien asesorado a nivel técnico y a nivel legal, disponer de la máxima información posible antes de comprar, echar cuentas antes de tomar ninguna decisión, escoger muy bien el local en base a las necesidades y pensar en cómo se rentabilizará (ya sea a través del negocio que instale o de alquilarlo en un futuro). Y al hablar de “necesidades”, pensar en que éstas son las que exigirá el mercado en un futuro, en cuanto a ubicación, superficie, características y tipo de inmueble”.