Algunos autónomos se plantean usar su vivienda para emprender un negocio: estos son los requisitos

Iniciar un negocio, en general, implica una previa planificación. Pero si se va a hacer en un lugar que inicialmente es considerado una vivienda, dependiendo del tipo de actividad que se vaya a desarrollar, se deben abordar aspectos como la seguridad, accesibilidad, normativas y otras consideraciones específicas para garantizar el cumplimiento normativo y el bienestar de quienes utilicen el espacio. 

Este proceso requiere una cuidadosa planificación y coordinación con las administración local para obtener la aprobación necesaria y evitar posibles inconvenientes legales.

La inmobiliaria madrileña especializada en alquiler y venta de locales, Localia, explica dos situaciones en las que el autónomo puede implementar una vivienda para usarla de negocio. 

Se puede destinar una parte del domicilio al negocio sin perder la condición de vivienda 

En primer lugar, si se desea usar un espacio en específico de la vivienda para negocio, se debe hacer a través de la licencia de “despacho profesional”, es decir, un tipo de permiso que se establece en viviendas, donde se reserva un pequeño espacio en la vivienda para dar un servicio. “Los más comunes son del estilo de las consultas de psicología o de medicina” eplica el experto Pablo Peñataro.

¿Se puede disponer de un local sin perder la condición de vivienda? Según el Código Técnico de Edificación, el cual establece las condiciones básicas para que un lugar sea accesible y habitable, se requiere una cierta cantidad de espacio, una altura específica, y sistemas adecuados de iluminación y ventilación para que una vivienda sea considerada como tal. Una vivienda, para que sea habitable, debe tener al menos 25 metros cuadrados, por lo que es esencial asegurarse de cumplir adecuadamente con esas condiciones.

Debido a que se destina una parte concreta de la vivienda personal, no todas las modalidades de negocio están permitidas, “depende del Ayuntamiento de la localidad imponer esa norma, pero en general las prohibiciones estarían relacionadas a negocios que conlleven gran afluencia de gente en un pequeño espacio”.

El primero paso para convertir una vivienda en local es conseguir la autorización del Ayuntamiento

En el caso de convertir toda la vivienda en local, Pablo Peñataro explica que, desde su experiencia en la capital, el primer paso a completar es solicitar una autorización por parte del Ayuntamiento de Madrid o  a través de ECU (Entidades Colaboradoras Urbanísticas), que son mecanismos privados que tienen la potestad otorgada por el ayuntamiento para realizar procesos de verificación, inspección y control del cumplimiento de la normativa en el ámbito urbanístico municipal.

Las tasas a pagar dependen de varios factores y se valoran según el tipo de obra que se tenga que ejecutar y el tipo de uso o actividad que se requiera. Desde el Ayuntamiento de Madrid facilitan la tabla de precios a consultar.

Al emprender la habilitación de una vivienda para uso comercial también es necesario la generación de documentación técnica, especialmente en forma de memoria técnica. “Este documento es fundamental, ya que detalla minuciosamente la actividad que se pretende realizar, proporcionando información técnica para la autorización y seguridad del establecimiento” indica Peñataro.

En la memoria técnica, se destacan puntos clave relacionados con la construcción y operación del espacio. En el caso de proyectos de reforma, por ejemplo, es imperativo especificar qué tipo de maquinaria se utilizará y con qué propósito. Se debe abordar de manera clara y detallada cómo se llevará a cabo la actividad, incluyendo medidas específicas para situaciones de emergencia. En este sentido, se debe contemplar, por ejemplo, un recorrido de evacuación en caso de incendio u otras situaciones de emergencia.

Además, la memoria técnica también debe abarcar aspectos como el alumbrado y la ubicación estratégica de extintores, elementos fundamentales para la seguridad en cualquier establecimiento. 

Tipos de licencia que tiene que tener en cuenta el autónomo para abrir un negocio en su casa 

Una vez concedida la autorización ECU, el siguiente paso es solicitar las licencias y permisos que el autónomo necesitará para habilitar una vivienda como un local, que pueden variar según la ubicación y el tipo de negocio. Sin embargo, el experto manifiesta algunas de las licencias y permisos más comunes según qué situación:

• Permiso de ocupación: Esta autorización es emitida por las autoridades locales y debe asegurar que la propiedad cumple con los requisitos de seguridad y cumplimiento normativo necesarios para la actividad prevista.
• Licencia comercial: En negocios como tiendas minoristas o peluquerías, es necesario obtener este tipo de licencia comercial que autorice al autónomo a operar el negocio en esa ubicación específica. 
• Permiso de uso de suelo: En este caso, se autoriza el uso específico de una propiedad de acuerdo con las regulaciones de zonificación del área en la que se encuentra. Un restaurante en una zona residencial concreta, sería el mejor ejemplo para este tipo de permiso.
• Permiso de salud: Esta licencia es para negocios que involucran alimentos, servicios de salud, o ciertos servicios profesionales, como restaurantes, panaderías, clínicas dentales o salones de belleza.
• Licencia de ventas al por menor y especiales para el alcohol: Si se planea vender productos, de cualquier tipo, se necesita una licencia de ventas para negocios como tiendas de ropa, de dispositivos electrónicos o tiendas de juguetes. En el caso de ser un negocio en el que se involucra el alcohol, como bares o licorerías, es fundamental una licencia específica para ello.
• Permiso de estacionamiento: Desde Localia señalan que no es obligatorio disponer de un garaje, lo que sí ocurre en el caso contrario: al pasar de local a vivienda. Pero en el caso que el autónomo desee proporcionar estacionamiento para sus clientes, es requisito tener un permiso de estacionamiento.

El experto destaca que es crucial ponerse en contacto con las autoridades locales y que incluso un asesor legal también puede ser de gran ayuda para asegurarse de estar cumpliendo con todas las regulaciones locales.

Los negocios más comunes y los que están prohibidos en una vivienda

Pablo Peñataro comenta que lo más común es encontrar las viviendas transformadas en locales en plantas superiores, generalmente ocupando los primeros tres pisos del edificio. “No suelen estar a nivel de calle, ya que esos lugares suelen designarse originalmente como locales comerciales”. Entre los usos habituales de estos espacios se encuentran despachos de abogados o consultorios de profesiones que no requieran una gran afluencia de personas, como psicología o administración, señalan desde la inmobiliaria.

En la planta baja, que está a nivel de calle, es donde comúnmente se encuentran restaurantes y tiendas de diversos tipos, debido a que esa ubicación es la más "fácil de ver desde la calle" y también la más fácil de implementar para establecer negocios.

Peñataro declara que no hay un listado de tipos de negocios ‘prohibidos’, puesto que todo dependerá de cómo esté clasificado el edificio. Por lo general, la mayoría de los edificios tienen un uso residencial, pero en ocasiones pueden haber talleres y “la posibilidad de establecer un taller dependerá de la categorización específica del edificio”. Para saber si es factible, el experto dice que es necesario analizar cada caso, consultar con el departamento de urbanismo y revisar la información del catastro y sobre todo, conocer las reglas de la comunidad de vecinos del edificio.