Alquileres vacacionales: ¿cuándo es necesario darse de alta como autónomo?

Los alquileres vacacionales en España se han convertido en una opción muy popular tanto para los propietarios que buscan obtener ingresos adicionales, como para los turistas que desean una experiencia de alojamiento única y algo más independiente que un hotel.

Y los datos lo demuestran: España es el segundo país, por detrás de Francia, que registra más estancias de alquileres turísticos según la oficina de estadística de la Unión Europea y el último informe de Eurostat .

La Federación Española de Asociaciones de Vivienda y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) señala que las viviendas turísticas en nuestro país, suponen alrededor del 31,5% de las ofertas de alojamiento vacacional y el INE ha contabilizado un total de 311.518 viviendas de este tipo en agosto de 2022, por lo que no queda duda que cada vez más se contemplan las viviendas turísticas como una de las opciones favoritas de los turistas.

Sin embargo, detrás de la comodidad y la flexibilidad que ofrecen estos alquileres, se esconden obligaciones obligaciones administrativas y fiscales importantes que los propietarios deben cumplir. La regulación de las viviendas vacacionales y las obligaciones asociadas pueden variar según la comunidad autónoma en España, lo que a menudo genera confusión entre los propietarios. 

Actualmente, en España no existe una norma que regule este tipo de alojamientos a nivel estatal, puesto que la ley de alquileres se centra básicamente en la relación habitual entre arrendador y arrendatario y no menciona la situación de los alquileres en vacaciones. La normativa turística es competencia de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias normativas de alquiler vacacional.

Es por ello que muchas veces se plantea la duda de si es obligatorio darse de alta como autónomo si se gestiona uno o varios alquileres vacacionales.

El alta como autónomo siempre depende de la habitualidad 

‘El darse de alta como autónomo no depende de los ingresos que se obtienen por una actividad, sino de la habitualidad’, explica Alberto Ara, abogado laboralista y experto en trabajo por cuenta propia. La Seguridad Social establece que, cuando exista una habitualidad en el desempeño de una actividad por cuenta propia, es necesario darse de alta en el RETA, aunque no ha aclarado cuándo una actividad se considera habitual.

En el caso de los alquileres de viviendas para uso vacacional, aquellos propietarios que desarrollen una actividad lucrativa de forma no habitual porque obtienen unos ingresos extras mediante el arrendamiento de una o varias vivienda, estarían exentos de convertirse en autónomos y pagar todos los meses la cuota correspondiente a la Seguridad Social. Otra situación distinta sería en el caso que dicha actividad de alquileres vacacionales deje de ser complementaria y  se convierta en negocio profesional principal y en el medio de vida de el arrendador. En ese caso, sí estaría obligatorio darse de alta como autónomo.

Ara explicó que no hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni tampoco el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendado.

La Seguridad Social analizará cada caso y verá si se trata de los ingresos principales o únicos de la persona que de manera habitual arrienda un apartamento turístico o se trata de un complemento a la actividad del propietario cuyos ingresos principales provienen de otro trabajo. 

Los arrendamientos vacacionales siempre se deben declarar a Hacienda

Aquellos propietarios que alquilen una vivienda para uso turístico, no deban estar dados de alta como autónomos, siempre tienen la obligación de darse de alta censal a través del modelo 036 o 037. Según la Agencia Tributaria, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.

Todos los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler tendrán que incluir estos ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que  esos rendimientos deben ser declarados como capital inmobiliario.

¿Qué consecuencias tiene alquilar un apartamento vacacional y no declararlo?

Alberto Ara señaló que la sanción por no declarar a Hacienda los ingresos obtenidos de un arrendamiento vacacional dependerá de cada caso en concreto, pero el incumplimiento de la normativa de las Comunidades Autónomas puede acarrear multas económicas desde 2.000 euros hasta 150.000 euros.

Con respecto a Hacienda, no declarar los ingresos puede conllevar a sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas. Hay que tener presente que Hacienda tiene el derecho a revisar las declaraciones hasta en un plazo de cinco años posteriores.

Hacienda pedirá datos de los particulares a las plataformas de alquiler de viviendas

Como ha informado anteriormente este diario, los operadores digitales de comercio electrónico, como Amazon, o del sector inmobiliario, como lo es Airbnb, tendrán que informar a Hacienda sobre los autónomos y negocios que vendan, o alquilen, a través de sus plataformas.

Dicha obligación empezará a producirse desde el 1 de enero de 2024, pero la Agencia Tributaria explicó que se requerirán datos sobre este mismo año, por lo que las plataformas podrían empezar en cualquier momento a solicitar esta información a los autónomos y negocios, ya que como informaron desde Amazon a este medio previamente, la fecha límite para aportar y confirmar sus datos es el 31 de octubre. De lo contrario, podrán tener una multa de 300 euros, sus cuentas quedarán bloqueadas y su actividad suspendida.

Esta medida será aplicada a todos los países de la Unión Europea, buscando así mejorar el control sobre la tributación de estas operaciones comerciales, en un contexto de crecimiento para el comercio electrónico o el alquiler de inmuebles para usos turísticos. La normativa de la Directiva UE 2021/514 es conocida como la DAC 7.

La Agencia Tributaria detalla la información que deberán aportar estas compañías sobre sus vendedores o colaboradores comerciales

• Nombre y apellidos.
• Razón social, en caso de que se trate de una empresa.
• Identificación de la cuenta bancaria donde se reciben las operaciones económicas.
• Datos del titular de la cuenta, si no es el mismo que el vendedor.
• Contraprestación acordada en cada operación.
• Una relación de todas las operaciones.
• Tasas, comisiones e impuestos que el operador haya retenido al autónomo cada trimestre.
• En el caso de los inmuebles alquilados en plataformas como Airbnb, también tendrá que aportarse la referencia catastral del inmueble, el tipo de inmueble y el número de días alquilados.