La cláusula que está permitiendo a los autónomos reducir el coste de los alquileres de los locales de sus negocios

Son muchos los autónomos que no pueden hacer frente cada mes al pago del alquiler del local donde tienen su negocio. Un gasto fijo que, especialmente a raíz de la pandemia, se ha vuelto una carga. No obstante, existe una cláusula que permite rebajar este desembolso a la que los profesionales pueden acogerse y que está siendo avalada por varios Tribunales. Uno de los casos más recientes es el de un restaurante en Madrid; gracias a la cláusula denominada 'Rebus Sic Stantibus', el profesional, que tenía que abonar un alquiler de 8.000 euros mensuales, ha conseguido rebajar esa cantidad en un 25% durante 11 meses, es decir, "estará un año pagando 2.000 euros menos de lo que firmó con el arrendatario en un principio", explicó el gestor y abogado al frente del caos, José Rodríguez del despacho Rodríguez Albarrán Abogados.

Como este hostelero, destacan otros muchos ejemplos de autónomos que han conseguido, a través de esta cláusula, que la justicia tenga en consideración tanto los meses que han permanecido cerrados como las posteriores restricciones a su actividad, para rebajar los costes de su arrendamiento. Mediante la aplicación del significado de esta doctrina, que quiere decir 'estando así las cosas', los jueces están adaptando los contratos de alquiler a las circunstancias actuales. Según Rodríguez, "la clave de que la justicia esté fallando a favor de los inquilinos, es que la pandemia ha generado una situación excepcional, sobrevenida e imprevisible, que afecta directamente a la base económica del contrato de alquiler". De esta forma, y al tratarse de algo ajeno a ambas partes –propietario e inquilino- que ha provocado que el negocio deje de facturar, "el alquiler no se puede mantener al mismo precio que cuando se pactó".

Los autos de medidas cautelares que han fallado distintos Tribunales de primera instancia en los últimos meses van desde la reducción de la renta en un 50%, hasta la exoneración completa de la misma. "Los casos que más se están dado pertenecen al sector de la hostelería y del ocio nocturno, ya que se trata de uno de los colectivos más castigados por la pandemia", añadió el abogado. A continuación se exponen cinco ejemplos -de los muchos que los abogados aseguran existen-- en donde los trabajadores por cuenta propia han logrado reducir el pago del alquiler del local donde tienen su negocio:

• En la Comunidad de Madrid, el 25 de septiembre, un juzgado de primera instancia falló a favor del propietario de una discoteca. El local de ocio nocturno justificó que, a raíz de la normativa vigente en el territorio, llevaba meses cerrado y sin ingresos. Con esa justificación de que sigue teniendo los mismos gastos, pero ningún ingreso, solicitó una rebaja en el alquiler del local. En ese auto, el juez le concedió la exoneración del alquiler hasta el 31 de diciembre, y del 31 de diciembre en adelante. Es decir,  durante todo el 2021 sólo pagará la mitad de la cuantía. Además, si en el 2022 siguiera cumpliendo con unos límites determinados en su facturación, se le aplicaría una rebaja de un 25%. 
• En la Comunidad Valenciana, el 25 de julio de 2020,  un juzgado de primera instancia permitió a un establecimiento hostelero aplazar el 50% del alquiler hasta ver una recuperación en su facturación.
• En Benidorm, el 7 de julio de 2020, un juzgado de primera instancia suspendió el pago completo del alquiler en un local comercial y, además, prohibió al propietario del establecimiento presentar una demanda de desahucio al inquilino. 
• En Cataluña, Prat de Llobregat, el 15 de julio de 2020, el juzgado prohibió a la base arrendadora -propietario del local- reclamar el aval que había como garantía en caso de impago del alquiler.
• En la Comunidad de Madrid, el 13 de agosto de 2020, el juzgado denegó al propietario reclamar las garantías de impago de un alquiler, y prohibió al mismo incluir en la red de morosos al inquilino.

¿Cómo funciona esta cláusula?

Tal y como explicó el abogado, para que el juez aplique a favor del autónomo la doctrina de 'Rebus Sic Stantibus', es "muy importante presentar un informe pericial donde un economista indique cuál es la situación económica del negocio a raíz de la crisis del Covid-19. Exponer los libros de contabilidad, las liquidaciones trimestrales de IVA, informar si la empresa ha solicitado algún préstamo, o cuál es la situación de sus empleados", señaló José Rodríguez. 

Así, el inquilino podrá demostrar cuánto ha descendido su facturación para, en base a ese porcentaje, solicitar una bajada en el alquiler del local donde desarrolla su actividad. "Todos esos datos justifican que los ingresos se hayan reducido, y si el profesional puede demostrar que han caído en un 80%, podrá pedir una bajada del alquiler proporcional, es decir, de un 80%", dijo Rodríguez.

"Lo que dicen los jueces es que hay que buscar el equilibrio entre las dos partes para que no haya injusticias. Es evidente que el precio del alquiler hoy en día es desproporcionado en relación a cómo lo están pasando los autónomos", comentó el abogado. "Las autoridades judiciales están fallando a favor de los trabajadores por cuenta propia para reducir los alquileres, ya que las restricciones que les han sido impuestas por la situación epidemiológica hacen que, aunque tengan un negocio y quieran trabajar, no puedan hacerlo", explicó el experto.

No puede aplicarse de forma automática

Una de las características que destacó el abogado José Rodríguez, es que la cláusula de 'Rebus Sic Stantibus' no puede aplicarse de forma automática, sino que requiere atender a la casuística. "Para aplicar esta doctrina hay que tratar muchos aspectos propios de cada persona o negocio que la está solicitando. Por eso, no puede concebirse como algo automático que pueda aplicarse igual al mismo sector", añadió Rodríguez.

Esto se debe a que, tal y como contó el experto, en Cataluña se ha publicado un Decreto Ley para locales arrendados que quiere convertir la cláusula 'Rebus Sic Stantibus' en automática. No obstante, el gestor consideró que el Tribunal Constitucional "desestimará el recurso. No es válido porque parece que deja libertad al inquilino para que reduzca el precio a su gusto, y eso no funciona así. Es necesario ver el caso concreto de cada persona, porque no es lo mismo un local que ha visto reducida su facturación en un 30%, que una discoteca que ha tenido que cerrar y ha reducido su facturación en un 100%", aseveró Rodríguez.

La primera opción debe ser a un acuerdo con el propietario

No obstante, a pesar de las garantías que está dando esta clausula en el colectivo de autónomos, los expertos abogan por intentar negociar con el propietario antes de recurrir a ella. "Lo que se aconseja siempre al cliente es que negocie, porque los juzgados van muy lentos. Debe mandarle un burofax al propietario diciéndole que solicita una rebaja del alquiler, y tratar de negociar con él esa reducción", explicó el abogado del despacho Rodríguez Albarrán Abogados.

"El argumento que el autónomo debe utilizar frente al propietario es que, si no llegan a un acuerdo y deja de pagar el alquiler, el dueño del local le demandaría por falta de impago sin tener la certeza de que vaya a recibir su dinero. Porque, tal y como está la situación, el profesional puede verse en la obligación de entrar en concurso de acreedores y no pagar nunca al propietario", aconsejó el abogado.

Según el experto, lo que ambas partes deben entender es que "no se trata de algo abusivo por parte del inquilino, sino que lo que se pretende es salvar la relación con el propietario, el contrato de alquiler, el negocio y los empleos que dependen de él", aseguró.

La cláusula se puede aplicar también a préstamos y avales

De igual forma, el experto explicó que esta cláusula "no sólo sirve para el pago de los alquileres, sino que también puede utilizarse para evitar el vencimiento o ejecución de un aval, o un préstamo". La Ley establece que esta doctrina puede aplicarse para cualquier contrato de tracto sucesivo -en un periodo determinado-, o cualquier contrato que sea de pago aplazado.

Rodríguez aludió que podía aplicarse también para los préstamos, "si un negocio pide un préstamo porque ha hecho una inversión importante y deja de pagarlo, automáticamente el banco lo ejecuta. Gracias a esta cláusula, ese proceso puede paralizarse", concluyó el experto.