viernes. 30.10.2020

OBLIGACIONES CON HACIENDA

¿Para poner en alquiler una vivienda debo darme de alta como autónomo?

¿Para poner en alquiler una vivienda debo darme de alta como autónomo?
Vuelve el verano y, un año más, muchos propietarios con segundas viviendas se plantean poner en alquiler su apartamento durante unos días o incluso semanas. Pero ¿es necesario darse de alta como autónomo? ¿qué impuestos habrá que pagar?
¿Para poner en alquiler una vivienda debo darme de alta como autónomo?

Con la llegada del verano, las gestorías vuelven a recibir, como cada año, un aluvión de consultas por parte de propietarios que pretenden alquilar su segunda vivienda para conseguir unos ingresos extra.  En 2019, se pusieron en alquiler nada menos que 413.000 viviendas con fines turísticos, según Exceltur. El negocio puede llegar a ser muy rentable para muchos propietarios con pisos en algunas zonas costeras, donde el precio por semana supera, en ocasiones, los 600 euros para un apartamento de menos de 40 metros cuadrados. 

Sin embargo, como con cualquier otro negocio, existen determinadas obligaciones y requisitos que debe cumplir el propietario. El alquiler de apartamentos turísticos está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y también por las diferentes normativas comunitarias. 

A pesar de ello, a día de hoy, "sigue habiendo mucha incertidumbre. No hay una ley que diga explícitamente a qué está obligado un propietario cuando quiere poner en alquiler su piso durante unas semanas", explicó Miguel Sotillo, presidente de APTUR, la asociación de apartamentos turísticos de la costa blanca. 

¿Es necesario darse de alta como autónomo?

La principal duda que surge entre los propietarios a la hora de poner en alquiler su apartamento con fines turísticos es si hace falta o no darse de alta como autónomo.

"No hay nada claro, porque no hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni si quiera el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendando", explicó Alberto Ara, abogado laboralista. 

Lo que sí hay son varias consultas vinculantes. "En principio, todo dependerá de la habitualidad y del volumen de ingresos que perciba esta persona por el alquiler de su vivienda. Si ingresa menos del SMI bruto anual -13.300 euros- y se entiende que no es su principal medio de vida, no tendría obligación de darse de alta", comentó Carlos Piñero, director jurídico de la Federación Nacional de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA). 

A lo que se refiere el experto es a los dos criterios que, según diferentes consultas vinculantes, establecen la obligación de darse de alta como autónomo: habitualidad e ingresos superiores al SMI. 

Según recoge el Estatuto del Trabajo Autónomo, se entiende que son autónomos aquellas "personas físicas que realicen de forma habitual, personal, directa, por cuenta propia y fuera del ámbito de dirección y organización de otra persona, una actividad económica o profesional a título lucrativo, den o no ocupación a trabajadores por cuenta ajena". 

Habitualidad e ingresos inferiores al salario mínimo

En principio, y según el Tribunal Supremo, aquella persona que desarrolle una actividad lucrativa de forma no habitual, podría estar exento de pagar todos los meses a la Seguridad Social.  En este caso, "la habitualidad se daría cuando el negocio deja de ser ocasional y complementario para convertirse en un medio de vida. Al ser un concepto tan difuso, en lo que se suelen fijar los jueces es en los ingresos percibidos, es decir, en que éstos estén por debajo del SMI", explicó el abogado laboralista Alberto Ara.

En base a estos dos criterios, desde la plataforma especializada "Alquiler vacacional" establecieron varios supuestos que determinarían si el arrendador tiene o no obligación de darse de alta como autónomo.

Cuándo no sería obligatorio darse de alta

No existiría obligación de darse de alta cuando:

  • Eres propietario de una vivienda turística y la alquilas de manera personal y directa. Por supuesto, por cuenta propia pero sin ofrecer servicios propios de hostelería  y por el alquiler percibes unos ingresos que no superan el SMI (salario mínimo interprofesional).
  • Eres propietario de una vivienda turística y la cedes a un tercero para que la explote percibiendo por ello unos rendimientos, pero no intervienes en ninguna de las fases de la actividad económica de explotación: limpieza, atención al cliente, o mantenimiento, entre otras.

Cuándo sí es obligatorio darse de alta 

Sería obligatorio darse de alta en el RETA cuando:

  • Eres propietario de una vivienda turística, la alquilas de manera personal y directa, sin ofrecer servicios propios de hostelería pero, sin embargo, percibes por el alquiler unos ingresos que sí superan los 13.300 euros anuales brutos.
  • Si eres propietario y la alquilas directamente o cedes la comercialización a un tercero pero intervienes, realizando los servicios de limpieza, mantenimiento, o atención al cliente, ya sea directamente o a través de un empleado.

Por tanto, y en resumen, no habría que darse de alta en autónomos siempre y cuando se alquile la vivienda para fines turísticos sin superar el SMI y, además, no se ofrezcan servicios propios de la hostelería. 

Según la Agencia Tributaria, la clave para diferenciar un servicio de hospedaje con el alquiler de vivienda  estaría en que el primero presta una serie de servicios tales "como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración".  

¿Debo tributar por los ingresos percibidos?

La fiscalidad de los alquileres de vivienda para uso vacacional ha ido delimitándose poco a poco por diversas normas, tanto estatales como autonómicas y, sobre todo, mediante la resolución de varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos.

A día de hoy, un propietario que alquila la vivienda para uso turístico, directamente o a través de una plataforma como Airbnb tiene, en todo caso, la obligación de darse de alta censal a través del modelo 036 o 037.

Según la Agencia Tributaria, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.

Exención de IVA y obligación de IRPF

Sin embargo, que haya obligación de darse de alta en este epígrafe no quiere decir que sea necesario hacer frente a determinadas obligaciones fiscales como la liquidación del IVA. Una vez más, mientras no se ofrezcan servicios de hostelería, el propietario estará exento de declarar este impuesto.

Cuestión diferente es el IRPF. Los propietarios sí deben declarar los rendimientos como capital inmobiliario mientras no se ofrezcan servicios de hostelería. En caso contrario se declararán como rendimientos de la actividad económica.

El sector pide unificar la normativa 

Según el V Barómetro del Alquiler Vacacional en España 2018, que realiza la plataforma de alquiler de apartamentos turísticos Homeaway, este sector movió, entre 2016 y 2017, más de 124.000 millones de euros gracias a los 110 millones de viajes en los que se utilizó una vivienda turística en España. En el último informe, el de 2019, la compañía afirma que el sector facturó 4.390 millones de euros durante 2018.

Para que esta actividad siga creciendo, “necesitamos normas que hagan posible ejercer la actividad. Es nuestro principal reto. Porque en la actualidad, las competencias de turismo están delegadas a las comunidades y eso significa que nos tenemos que enfrentar a 17 legislaciones distintas” aseguraron desde la Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas y Apartamentos (Fevitur). Según dicen, la puesta en marcha de una única legislación les ayudaría a regular el sector.

Desde la Federación  abogan por la oferta reglada de apartamentos y viviendas turísticas. Esto significa que los inmuebles estén dados de alta en los registros oficiales de cada Comunidad. Según explicó Valenzuela, “para conseguirlo cada comunidad autónoma impone unos requisitos. Pero a grandes rasgos se suele pedir: el número de registro de la vivienda, que se la tienen que pedir al ayuntamiento al que pertenece su vivienda, y una declaración responsable”.

La ocupación cae a un 35% a raíz del coronavirus

Por otro lado y a pesar de que el arrendamiento de apartamentos con fines turísticos es una buena opción para muchos propietarios que buscan un complemento a sus ingresos, este año, la crisis "ha dejado a miles de arrendadores sin ningún tipo de beneficio. Aquellos que se dedican profesionalmente a esta actividad, que tienen decenas de apartamentos, quizás hayan podido sortear la situación si tienen sus pisos ubicados en buenas zonas. Sin embargo, el pequeño propietario, con uno o dos pisos turísticos, este verano a penas va a tener para cubrir los gastos que le genera la vivienda", explicó Miguel Sotillo, presidente de APTUR.

Según Sotillo, mientras que el año pasado los apartamentos turísticos rondaban el 85% de ocupación, este verano apenas alcanzan el 35%. Eso teniendo en cuenta que "se han hecho descuentos de más del 25% sobre los precios del ejercicio anterior. Esto ha sido un golpe para el sector y especialmente para aquellos que utilizan su segunda residencia como complemento a su pensión o sueldo". 

A la difícil situación que llevan arrastrando estos propietarios desde principios de verano, se ha sumado ahora  la reciente orden del gobierno británico para los turistas ingleses que vuelvan de España, que deberán cumplir una cuarentena de 15 días. "Representan la mayor parte de nuestro turismo y es evidente que dejarán de venir casi todos si no se modifica la norma",  concluyó Sotillos. 

¿Para poner en alquiler una vivienda debo darme de alta como autónomo?