sábado. 12.06.2021

UNA DE LAS CLAVES ES LA DEDUCCIÓN DEL GASTO

¿Qué es más rentable para el autónomo comprar o alquilar un local para desarrollar su actividad?

Alquiler
Expertos fiscales e inmobiliarios explican las ventajas e inconvenientes con los que se encuentran los autónomos a la hora de comprar o alquilar un local para poner en marcha su negocio.
¿Qué es más rentable para el autónomo comprar o alquilar un local para desarrollar su actividad?

Una de las decisiones que tienen que tomar los autónomos a la hora de poner en marcha un negocio es dónde van desarrollar su actividad. No obstante, elegir entre comprar un local o alquilarlo no es algo que dependa únicamente de ellos mismos, sino que también interfieren factores externos como son las opciones que ofrece el mercado inmobiliario. Ambas alternativas tienen ventajas e inconvenientes, pero, según los expertos, la tendencia que más se repite entre los pequeños negocios es el alquiler.

"A la hora de emprender un negocio y valorar la opción de alquiler o compra de un establecimiento es importante que el autónomo conozca tanto su situación financiera como el mercado de inmuebles de la ubicación donde quiere instalarse. Generalmente todos optan por el alquiler, ya que no supone un gran desembolso de dinero inicial y en caso de que las cosas no vayan como se espera, es más fácil reinventarse y cambiar el lugar de ejercicio que si el local fuese suyo", explicó José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Además es la opción mejor valorada entre los especialistas inmobiliarios. Alquilar un local "suele ser la opción más barata" para el trabajador por cuenta propia. "A pesar de que la compra supone generar un patrimonio, de cara a montar un negocio no siempre es lo más recomendable", señalaron. Algo con lo que coinciden los fiscalistas, quienes apuntaron que una de las claves más importantes a tener en cuenta es que el alquiler es un gasto que el autónomo puede deducirse de forma íntegra y directa, lo que no sucede con la compra, que está sujeta a los periodos de amortización. "En materia fiscal puede ser mejor alquilar que comprar. todo lo que se paga de alquiler del local de un negocio se deduce automáticamente mes a mes, ya que es un gasto corriente asociado a la actividad económica", explicó el asesor fiscal y presidente de la Federación Española de Asociaciones Profesional de Técnicos Tributarios y Asesores Fiscales (FETTAF), Joan Torres.

¿Cuáles son los pros y los contras de alquilar un local?

La tendencia más repetida y sobre la que los expertos arrojan más viabilidad es el alquiler de locales para desarrollar una actividad. Desde FAI explicaron que la emergencia sanitaria ha provocado importantes bajadas en los precios, de hecho, el coordinador general de la Federación señaló que "la media de un alquiler para un local de 100 metros cuadrados en Madrid es de aproximadamente 1.200 euros, cuando antes de la pandemia rondaba los 1.500-2.000 euros mensuales".

Ventajas del alquiler

  • El gasto del alquiler es deducible ya que está directamente asociado a la actividad económica que desarrolla el autónomo.
  • El desembolso inicial es más reducido. 
  • Permite más flexibilidad a la hora de querer cambiar de ubicación. "Al estar alquilado, el autónomo tiene la opción de rescindir el contrato y moverse a otra zona o incluso otra ciudad o país sin estar atado a una propiedad".
  • Menor riesgo en caso de que el negocio no funcione.

Inconvenientes del alquiler

  • No genera un incremento de activos en el negocio, por lo que se trata de un gasto mensual "irrecuperable" para el profesional.
  • El autónomo no puede tomar decisiones por él mismo, sino que siempre ha de consultar al dueño del establecimiento. "En caso de querer hacer una modificación en el local tendrá que solicitar permiso a su arrendador".

¿Y de comprarlo?

Si bien la opción de comprar suele ser la menos atractiva para los autónomos, puede aportarles un valor añadido en caso de "tener muy clara su idea de negocio, la ubicación donde lo quieren desarrollar y encontrar una buena oferta en el mercado inmobiliario", explicó el coordinador de FAI, José María Alfaro. Además, señaló que a día de hoy, el precio medio de compra de un local de 100 metros cuadrados en Madrid es de 200.000 euros.

Ventajas de la compra 

  • Supone un incremento del activo del negocio: es una inversión para la empresa a largo plazo.
  • Genera patrimonio.
  • En caso de que el profesional pueda permitirse comprar el local de un solo pago no tendrá que acarrear con gastos mensuales. 
  • Si lo desea puede realizar cualquier tipo de reforma sin hacer ningún tipo de consulta previa. "Lo que incrementará su valor en el futuro y pasará a formar parte del activo del negocio".

Inconvenientes de la compra

  • No es un gasto deducible para el autónomo, ya que está sujeto a un periodo de amortización.
  • Ata al autónomo a una zona concreta. "Al comprar un establecimiento, el trabajador tiene que tener muy claro de que es allí donde quiere desarrollar toda su vida laboral, porque en el caso de que quiera moverse y haya comprado el local le será más complicado. De alguna manera está ‘atado’".
  • El profesional acarrea con toda la responsabilidad en caso de que suceda algo en el local.

Los alquileres bajan entre 500 y 1.000 euros a raíz del Covid-19

El cierre de miles de negocios y el rápido incremento del teletrabajo en nuestro país, ha provocado una fuerte caída en las rentas de los establecimientos alquilados. Según explico la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), “los promedios de bajada en los precios de los locales destinados a negocios son de entre un 25% y un 30%”.

Si bien este porcentaje varía en función del territorio, el coordinador general de FAI, José María Alfaro, aseguró que “las tendencias de reducción en los precios del alquiler son muy semejantes en toda España”. Las restricciones de movilidad y limitación de horarios para tratar de mitigar los contagios “han influido directamente sobre el modus operandi de los negocios sus modelos laborales. Lo que hace que, en mayor o menor medida, el precio del alquiler se haya reducido en todas las ciudades españolas”, explicó el experto. Así, desde FAI distinguieron tres realidades en los precios del alquiler en España según las zonas donde se ubiquen los locales comerciales.

  1. En ciudades como Madrid o Barcelona, que son "grandes centros productivos, las oficinas y negocios han sido golpeadas más fuertemente que en otros territorios. El precio del alquiler de los locales en estas zonas ha descendido en torno a un 30%", señaló. Alfaro puso el ejemplo de un alquiler estándar de un espacio de trabajo de 100 metros cuadrados en Madrid. "Antes de la pandemia rondaría los 1.500-2.000 euros mensuales, sin embargo, ahora mismo está negociándose por 1.000 euros. Son 500 menos al mes que el arrendador ha tenido que bajar debido a la crisis económica".
  2. La segunda realidad que explicó el experto fue la de las "ciudades secundarias, aquellas con menos productividad y, por tanto, menos negocios". Es el caso de ciudades como Valladolid o Zaragoza, donde, a pesar de haber experimentado rebajas en los alquileres de los locales, "han sido menos pronunciadas. En estos territorios, la caída ha sido menor ya que, en general, se trata de un mercado más estable. Cuando hay subidas de precios no son tan pronunciadas, por lo que cuando hay bajadas, tampoco".
  3. Por último, el coordinador general de FAI expuso el caso de los alquileres de negocios ubicados en zonas de costa. En este caso, según Alfaro, el precio de los alquileres se ha visto “muy condicionado por la caída de las actividades turísticas”. De hecho, “en algunos puntos se puede hablar de bajadas de precios mucho mayores que Madrid o Barcelona", añadió. Algo que constató el gerente de la inmobiliaria Atalaya Team en Málaga, Alberto García Zafra, "estamos viendo un descenso en los precios de los alquileres de locales comerciales de en torno a 1.000 euros". Además, señaló que en "en las calles más principales se están dando bonificaciones. Es decir, mantienen su alquiler inicial, pero, por ejemplo durante los primeros dos años, se bonifica con una reducción del 25%", explicó.

El aumento de locales vacíos provoca bajadas de precio

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias señaló el aumento de la oferta y la rápida disminución de la demanda como una de las principales consecuencias de esta importante bajada de los alquileres. “Ya sea por cierre o por teletrabajo, muchos establecimientos están a día de hoy vacíos, y un local vacío no es rentable. Por ello, la mayoría de propietarios se han visto obligados a bajar las rentas para tratar de volver a ocuparlos y rentabilizar sus propiedades”, dijo José María Alfaro.

Algo que ya adelantó hace unos meses la consultoría inmobiliaria Laborde Marcet, quienes a través de un estudio, constataron que la pandemia ha hecho que los negocios disminuyeran un 30% la superficie de sus establecimientos a causa del teletrabajo. "Los negocios necesitan cada vez menos superficie en sus oficinas, por lo que el precio de los alquileres experimentará grandes bajadas dada la importante desocupación de locales comerciales", señalaron desde el despacho.

Por su parte, el abogado y socio fundador del despacho Ático Jurídico, Salvador Salcedo, apuntó que, "dado que la crisis económica persiste en nuestro país, los arrendadores se ven obligados a bajar los precios del alquiler de sus locales porque el autónomo que va a alquilarlo lo hace sin la certeza de si su negocio prosperará, o le dejaran desarrollar plenamente su actividad sin restricciones que afecten a sus ingresos".

¿Qué es más rentable para el autónomo comprar o alquilar un local para desarrollar su actividad?