¿Hay que hacerse autónomo para poner en alquiler una vivienda vacacional?
Una de las preguntas más frecuentes que tienen que atender las gestorías en los meses estivales viene de parte de aquellas personas que quieren poner alguna de sus viviendas en alquiler vacacional con el objetivo de conseguir unos ingresos extraordinarios. Si bien es cierto que alquilar una casa no es una práctica nueva, el número de viviendas ofertadas sí ha incrementado de forma exponencial desde que llegaron a España plataformas como Booking o Airbnb. Según los datos presentados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el último año la cifra de viviendas turísticas superó las 305.000.
Este incremento en el número de casas y pisos en alquiler por días ha propiciado que la Agencia Tributaria lleve un mayor control sobre la tributación de este tipo de ingresos. Pero, ¿es necesario darse de alta como autónomo si se ingresa dinero con el alquiler de una vivienda vacacional? ¿Es considerada esta práctica como un negocio? ¿Qué información hay que trasladar a Hacienda? Según lo estipulado por la Seguridad Social, la habitualidad es la respuesta a todas estas preguntas.
El concepto de habitualidad será la clave para determinar esta obligación
El alquiler de apartamentos turísticos está regulado tanto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por las distintas normativas comunitarias. No obstante, a pesar de ello, todavía a día de hoy sigue existiendo una gran incertidumbre alrededor de esta cuestión, ya que no hay una ley que señale de forma explícita a qué está obligada una persona que quiere poner en alquiler su propiedad durante unos días o semanas.
“Este tipo de ingresos generan infinidad de dudas a los propietarios que tienen intención de alquilar sus segundas viviendas en verano. Recibimos consultas al respecto a lo largo de todo el año, pero principalmente entre junio y octubre”, explicó a este diario una asesora tributaria, quien destacó que “las principales dudas que suelen llegar están relacionadas con la obligación de darse de alta como autónomo o la documentación que hay que entregar a Hacienda para no tener problemas”.
Para responder a esta cuestión, explicó la experta consultada, hay que tener en cuenta las bases estipuladas por la Seguridad Social en lo que respecta a la obligación de darse de alta como autónomo. Tal y como figura en el portal web de la Seguridad Social, deberían englobarse en el marco del trabajo autónomo aquellas personas que realizan “de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin estar sujeto a un contrato de trabajo”.
Según explicó la asesora consultada, cuando hablamos del alquiler de viviendas vacacionales, “el punto que hay que tener en cuenta para entender si es necesario darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) y cumplir con las obligaciones que tienen los trabajadores autónomos, es la habitualidad”. Es decir, si los ingresos se generan de forma constante y siguiendo un mismo patrón.
“No es lo mismo alquilar una vivienda vacacional de forma esporádica para ganar un dinero extra en un determinado momento, que convertir esta práctica en una actividad económica habitual”, señaló la experta. En el primer caso, no sería obligatorio darse de alta como autónomo -aunque sí declarar ante Hacienda esos ingresos-, mientras que en el segundo caso sí existiría la obligación de darse de alta en el RETA y “cumplir con todos y cada uno de los deberes que tienen los trabajadores autónomos, que no son pocos”.
No obstante, el grave problema es que la Seguridad Social nunca ha dejado claro cuándo una actividad empieza a considerarse habitual. Tal y como explicó a este diario el abogado laboralista, Alberto Ara, “no hay nada claro, ya que no hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni siquiera el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendado”. Esto complica más la cuestión. El consejo que dan los expertos es que, si se alquila más de una vivienda y la gestión se está realizando de manera habitual, es bueno realizar una consulta con un buen gestor, asesorarse, antes de tener problemas con la Seguridad Social.
Los ingresos deben siempre declararse ante Hacienda
El hecho de que, en determinados casos, no exista la obligatoriedad de darse de alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) por tener una vivienda con alquiler vacacional, no quiere decir que no sea necesario rendir cuentas con Hacienda.
Las personas que pongan en alquiler una vivienda con fines turísticos, ya sea de manera particular o mediante alguna plataforma, deberán darse de alta censal a través de los modelos 036 o 037. Según explica la Agencia Tributaria a través de su portal web, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.
En cualquier caso, todos los propietarios que reciban ingresos extraordinarios por tener viviendas en alquiler, ya sea por largas temporadas o vacacional, tienen obligación de incluir todos los ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que, según la propia Agencia Tributaria, “es necesario declarar estos rendimientos como capital inmobiliario”.
Si se ofrecen otros servicios junto al alquiler hay que hacerse autónomo
Además de la habitualidad, el otro punto a tener en cuenta para determinar si el alquiler de una vivienda vacacional implica darse de alta como trabajador autónomo, son los servicios prestados durante la estancia. Nada tiene que ver alquilar una casa o un piso a través de una plataforma de alquiler vacacional con el único objetivo de tener unos ingresos extra en determinados momentos del año, que ofrecer, además, servicios directamente relacionados con sectores profesionales como la hostelería.
“Si una persona alquila su segunda vivienda y, además, ofrece desayunos, comidas y cenas, tendría la obligación ineludible de darse de alta como autónomo. Los servicios que se brinden durante el hospedaje son también calve para determinar esta obligación con la Seguridad Social”, explicó la experta.
No obstante, añadió, “no hay tampoco que confundir servicio hostelero con, por ejemplo, ofrecer algún obsequio de bienvenida, como café, té o un paquete de galletas. Eso no es ofrecer un servicio de desayuno, es simplemente ser amable”, sentenció. En definitiva, aquellas personas que alquilen su vivienda con el único fin de generar unos ingresos extra y, además, no ofrezcan servicios propios de hospedaje y hostelería, no tendrían obligación de darse de alta en el RETA.
No obstante, añadió, “siempre es recomendable consultar con un experto, ya sea un gestor o un abogado, ya que cada caso debe analizarse de forma individual”.
El Salario Mínimo Interprofesional no determina si es obligatorio darse de alta en el RETA
Desde hace tiempo, se ha relacionado la obligatoriedad de darse de alta como autónomo con los ingresos generados, llegando incluso a afirmar que el alta en el RETA dependía de si se superaba o no el Salario Mínimo Interprofesional (SMI). Para entender la confusión generada desde hace décadas es necesario remontarse a la sentencia del Tribunal Supremo del 29 de octubre de 1997, que sentó jurisprudencia sobre este asunto.
En palabras del abogado laboralista, Alberto Ara, lo que ocurrió en dicha ocasión fue que “a falta de otros elementos probatorios sobre habitualidad, se entendió que no era habitual si no se llegaba al Salario Mínimo Interprofesional”. Sin embargo, explicó, hay una sentencia de la misma sala -número cuatro- del Tribunal Supremo del 14 de febrero de 1998, “en la cual se establece que el rendimiento de un agente de seguros no llegaba al SMI, pero se le obligó a cotizar, porque se demostró la habitualidad con el contrato de la agencia”.
Es decir, “había un contrato y en el Decreto 2530/1970, de 20 de agosto, se dice que se presumirá, salvo prueba en contrario, que el derecho al establecimiento abierto es signo de habitualidad”. En otras palabras, en ese caso en concreto, “la única manera que había de determinarlo era el SMI, no había otra prueba”.
